北京房产律师谈买房延迟过户的风险点有哪些？

　　买房过户是一种交易常识，但现实中也有一种特殊情况，导致房屋买卖后无法立即转让。例如，在出售拆迁安置房屋时，所有权只有在取得房屋产权证并达到交易年限后才能转让，如果所有权转让所需材料不能按时准备，导致所有权转让延迟。如何避免或降低房屋买卖交易延迟转让的风险？北京房产律师请参见以下两个案例。

　　NO.1案例一。

　　2010年8月，戴先生与丁女士、韩先生签署了《房地产转让合同》，同意丁女士和韩先生将未申请房地产产权证书的拆迁安置房转让给戴先生。戴先生应在签订合同后的第二天支付购房首付款，并在转让当天支付购房余额。在戴先生按照合同支付首期款后，丁女士和韩先生将案件中的房屋交给了戴先生。

　　2020年6月2日，丁女士未经戴先生同意，与一家涉案房屋的银行办理了抵押登记，因为贷款需要。后来，由于丁女士没有偿还贷款，房子无法转让给戴先生。

　　戴先生随后向法院起诉了丁女士和韩先生。在承办法官的多次协调下，双方达成了调解协议。丁女士协助戴先生在丁女士和银行办理抵押注销手续后，成功办理了房屋转让手续。

　　北京房产律师风险提示

　　与一般商品房买卖、拆迁安置房买卖等情形相比，延迟过户的风险更大，原因是什么？

　　首先，这种合同的履行时间较长，受政策影响较大。例如，案件中的房屋在申请房地产产权证书后两年内无法交易。

　　第二因履约时间较长，房屋有升值的可能，不办理产权证阻止过户，不配合办理房屋过户手续，甚至恶意违约等，都容易导致卖家心理失衡，阻碍合同履约。

　　NO.2、案例二

　　2021年4月，小王看中了市区的一套房子。随后，通过中介和卖方何女士的讨论，双方于4月11日签订了《房屋买卖合同》，并同意何女士以155万元的价格将房屋出售给小王。签约当天，小王支付定金20万元，同意在6月7日前支付首付27万元，完成转让手续。

　　在所有权转让前一周，小王了解到，所有权转让需要提供夫妻双方的无房证明，而他妻子的户口簿在家乡。他花了几天时间通过中介邮寄，并立即通知了何女士。何女士说她可以耐心等待，并要求小王赶快寄出去。与此同时，中介人联系了何女士，告知她的户口簿邮寄情况。6月7日上午，中介人告诉何女士，她的户口簿还没有寄出。何女士只是回答：明天可以吗？

　　6月7日下午，何女士告诉中介人员，在咨询了律师后，小王已经构成了违约行为，他不同意重新转让所有权，并表示将追究小王的违约责任。从那时起，中间人和小王反复联系何女士要求所有权转让，何女士拒绝了。小王起诉法院终止房屋销售合同，并要求何女士双倍返还押金，并赔偿房价上涨造成的20万元损失。

　　法官对买卖双方和中介机构与何女士的微信聊天记录进行了全面咨询。记录显示，何女士明确表示，她同意推迟转让所有权和首期付款。在这种情况下，小王没有违反合同。经过解释，何女士还表示，她同意继续履行合同，并将房子转让给小王。然而，小王表示，由于银行抵押贷款收紧，利率上升，现在需要支付20多万元的抵押贷款利息，这部分费用由何女士承担。经过沟通，何女士同意赔偿小王损失8万元。

　　依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应按约定全面履行义务，一方当事人不履行合同义务或不按约定履行合同义务的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

　　在这种情况下，虽然买方和卖方在签订合同时就首付款和转让时间达成了协议，但在合同履行过程中，双方已经改变了时间，这种变化对双方都具有法律效力。在达成新的协议后，她拒绝转让所有权，理由是另一方违反了合同。

　　为防范延迟过户风险提供四条提示：

　　首先，在签订销售合同时，应提前明确约定购房款的付款方式和期限、延迟转让的原因、产权转让期限、双方转让的合作义务。

　　第二，在房屋买卖合同中明确规定，由于出卖人的原因，买受人不能取得房屋产权的，应当承担违约责任。

　　第三，在购买二手住房时，买方应尽可能全面审查房屋的真实所有权，并选择正式的中介机构进行审查。例如，在夫妻或家庭成员共同拥有的拆迁安置房屋的情况下，可以要求夫妻或家庭共同成员签署房屋销售协议。

　　第四，如果在实际履行过程中出现可能导致所有权延迟转让的情况，应及时与对方沟通，保留双方就新情况达成协商协议的有关证据，最好就协商结果签署补充协议。以上就是北京房产律师关于买房延迟过户相关问题的解答，