北京房产律师提供买小产权房前必看篇

　　一.什么是小产权房？

　　本文北京房产律师先对小产权房进行介绍，然后再对其相应的“小产权房”进行介绍。大体上说：大产权房是由国家颁发的，它包含了40年的产权，50年产权，70年产权。平常我们购买的普通商品住房，属于大产权房。与此相应，小产权房：没有国家颁发权证的叫小产权房。小产房最显著的特点是小产权房缺乏“五证”(土地使用证).《建设用地规划许可证》.《建筑工程施工许可证》.《商品房预售许可证》.因此小产权房也不能办理房产证。

　　通常情况下，小产权房可分为以下两种。

　　1.在集体土地上建造的小产权房，这类小产权房通常又可以划分为在宅基地上建造的小产权房，以及占用集体企业或耕地建造的小产权房；

　　2.工业用地.建于商业用地或厂区内的小型产权房。

　　二、购买小产权房的法律风险。

　　1.小产权房被认定为非法建筑。

　　相关政府部门在查处违法建筑行为时，通常会根据下列三类标准来认定违建。

　　(1)未获得国土资源管理部门使用许可的(即，建设不符合土地性质或符合土地性质，但没有得到批准)；

　　(2)规划区内未依法取得建设规划许可或按许可证规定建造的；

　　(3)未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定进行建设的。

　　如今大多数小产权房屋，极有可能被认定为违法建筑，那么对于违法建筑，一般如何处理？

　　北京房产律师依据中华人民共和国城乡规划法第第六十四条之规定：“未取得建设工程规划许可证或未按规划许可证规定进行建设的，”责令停止建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停建，并采取纠正措施消除对规划实施的影响的，责令限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；不能采取纠正措施消除影响的，限期拆除，未经批准不得拆除的，没收实物或者违法所得，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。”

　　对违法建筑有三种处理方法。

　　(1)限期整改：对符合规划的违法建筑，如果能够补办规划许可证和工程许可证的，可以责令限期改正，并补办所有手续。当然，限期改正补办手续一般也就是要补缴土地出让金等费用，这一数额很可能要由买主承担；

　　(2)拆除：对不符合规划要求且不能补办手续的，应予以拆除；在拆除过程中，如未自行拆除，则有关部门将进行强制拆除，强拆过程中极有可能造成购房者和住户财产损失；

　　(3)没收：不能拆除的，予以没收。

　　有些地方的处理方式也是这样：违法乱纪的建筑，如违反总体规划，即拆毁建筑物；违法乱纪的建筑如符合总体规划，可予以没收。

　　不管是限期改正、拆除或没收，买房人都会遭受巨大的损失，轻则钱财损失，重则房财两空。

　　2.确认小产权房买卖合同无效。

　　买房时，一般都要签订房屋买卖合同，只有在房屋买卖合同合法有效的情况下，购房行为才受法律保护，不管怎样，如果签订的房屋买卖合同是无效的，那就必须回到买卖合同签订前的状态，售房人将其退还给购房者，那时很容易引起争论。

　　具体地说，就集体土地上的小产权房而言，本集体经济组织成员间买卖小产权房所订立的房屋买卖合同，普通认定合同有效；本集体经济组织成员与其集体经济组织成员买卖小产权房的，房屋买卖合同一般认定无效，集体经济组织成员与城镇居民签订的小产权房买卖合同，一般认定为无效合同。

　　有关法律规定：我国《合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因合同而取得的财产，应当返还给他人；不能返还或无必要返还的，应当折价赔偿。过失一方应赔偿另一方因此而遭受的损失，双方均有过错的，应分别承担相应的责任。

　　北京：

　　(1)2006年9月14日，“关于农村私有房屋买卖合同效力的认定及案件处理原则问题”，北京市高级人民法院发出，就合同无效的原因而言，主要责任应由卖方承担，而买方则承担次要责任；对于合同无效，对卖方因土地升值或拆迁.赔偿而获得的利益，应当予以综合考虑；并且，由于买方因现值与原价的不同而造成损失的两个因素，使买卖双方的利益得到平衡，防止认定无效合同导致当事人利益失衡。

　　(2)2013年4月，北京市高级人民法院整理出目前民事审判中应注意的若干法律适用问题，再清楚的是，在确定赔偿买受人的损失后，如诉争房屋已进入拆迁程序，在拆迁过程中，可以参考拆迁评估结果，确定重置、定位补偿价格，如果还没有进入拆迁程序，可以采用委托鉴定的方式确定房屋重置价格和区位补偿价格。

　　北京：

　　(1)对在本镇范围内发生的农村房屋买卖，农村经济组织成员间的房屋买卖合同是有效的；

　　(2)向本镇外出售房屋的人，经相关组织和部门批准，可认为该合同有效；

　　(3)对向本镇以外出售住房的人，如果合同没有实际履行或者购房人没有实际居住，则未对其进行处理，则该合同应当作出无效处理；

　　(4)向本镇以外出售房屋的人，如果合同现在实际履行完毕，则没有得到有关组织和部门的批准，而买受人已经实际居住，使用时，对合同的效力暂不表态，确认买受人对房屋现状和继续占有权，居所使用之权利。

　　海南：2011年，海南省高级人民法院下发了《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》，规定：城镇居民在农村集体土地上建造的小产权房与他人签订的买卖合同无效，由其引起的损失，由双方根据过错责任承担。

　　山东：2011年11月30日，山东省高级人民法院下发了《全省民事审判工作会议纪要》，其中也明确指出：对集体土地上的小产权房由于买卖而引发的纠纷，要严格执行国家公共政策和诚信交易秩序，在法律上认定小产权房买卖合同无效，并且通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免双方利益关系的不平衡。

　　诚然，一些小产权房会以签订长期租赁合同(10-20年不等)，一次性支付全部租金来“交易”，这种形式的小产权房同样具有很大的法律风险。

　　实际案例中，当小产权房被认定为违法建筑，或者买卖合同无效时，购房者希望向售房人追回所购房款，但多数情况下，售房人早就不具备退款能力，很有可能面临房财两空的局面。

　　三、北京房产律师的建议。

　　除上述法律风险外，小产权房还有还有像拆迁补偿费.质量难以保证.配套不完善.无法抵押不能转让等风险，所以尽管和大产权房比较，小型产权房的价格便宜不少，但不管是买还是租，都很容易引起纠纷，在明律师提醒你，对小产权房必须谨慎对待。