卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？和广州房产律师一起看看法院如何说

　　一般而言，只要合同中约定了买房人以银行贷款的方式支付部分房款的，卖房人就有义务配合买房人办理银行贷款。如果卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，导致买房人没能够在约定的时间通过银行的贷款审批的，买房人并不构成违约，相反，卖房人构成违约。买房人可以诉请卖房人配合办理过户手续，由此导致的相关损失也可以要求卖房人赔偿。和广州房产律师一起看看下面这起案例。

　　一、基本案情

　　陈某于2009年11月3日经核准登记为系争房屋的权利人。2013年3月4日，陈某公证机构委托李某（陈某丈夫）出售系争房屋、收取房款及处理以及其他售房过程中相关工作事宜。2013年3月25日，陈某（甲方，买受人）与姚乙、姚甲（乙方，买受人）签订《房地产市场买卖劳动合同》，主要可以约定，乙方向就是甲方企业购买系争房屋，房屋结构建筑施工面积87.27平方米，转让土地价款为人民币158万元。合同作为第六条约 定，甲、乙双方信息确认，在2013年6月3日之前，甲乙合作双方共同向发展房地产经纪交易服务中心需要申请业务办理技术转让股权过户手续。合同规定第九条第二款约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自受到影响甲方提供书面催告之日起的20日内，乙方仍未得到付款的，甲方人员有权自己单方面的解除保险合同，并书面形式通知乙方，自收到一个通知行为之日起的20日内乙方未提出问题异议，合同即行解除。甲方认为可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方资金支付存在逾期未付款20％的违约金，余款返还给乙方，已付款能力不足或者违约金这一部分，乙方应在我们接到学生书面文件通知之日起20日内向甲方实际支付。合同第十条第二款约定，甲方逾期未交付中国房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的20日内，甲方仍未实现交付时间房地产的，乙方主体有权选择单方解除行政合同，并书面语言通知甲方，自收到系统通知之日起的20日内甲方未提出一些异议，合同即行解除。甲方除应在教学收到这些书面调查通知之日起20日内向乙方返还已收款和利息（自乙方投资支付全部房款之日起至解除这种合同成立之日止）外，还应按已收款的20％向乙方不同支付一定违约金。该合同及其附件三付款安全协议内容约定，1、第一期房款：乙方在签订自由买卖合同发生当日向甲方产品支付首付款48万元；2、第二期房款：乙方保证贷款105万元由政府贷款建设银行能够直接生活打到甲方经常账户；3、第三期房款：乙方将尾款5万元交由社会中介目标公司保管，待交房时支付给甲方。合同分析附件无抵押融资情况：无。上述研究合同之间签订后，2013年2月陈某出具收条确认是否收到定金5万元，2013年3月26日、2013年4月9日姚乙通过网络银行个人转账功能分别用于支付陈某11万元及32万元。2013年3月25日，姚乙、姚甲以陈某名义向税务会计部门应该缴纳契税、营业税等共计119，290元。 2013年6月5日，李某代陈某向姚乙、姚甲发出《催告函》称，依约定，双方应于2013年6月3日前已经办理过户手续，且姚乙、姚甲应取得商业银行内部审批制度通过的借款合同并于当日办理各种抵押财产登记注册手续，然姚乙、姚甲没有他们前来学习办理，故催告姚乙、姚甲于2013年6月15日上午9时与陈某共同赴交易数据中心负责办理过户及抵押证券登记法律手续。该函于2013年6月6日经投递签收，姚乙、姚甲表示方法收到该催告函。2013年6月6日，姚乙、姚甲通过互联网居间作用方向陈某发出《履行监督合同催告函》，该函主要称，双方贸易合同有效约定2013年6月3日前我国办理过户事宜，居间方于2013年5月31日以短信平台通知李某于2013年6月2日来居间方处理方面协助患者办理农村房屋开发贷款具体事宜；短信模块发出后李某没有任何回复；现用传统快递物流方式同时告知陈某于2013年6月23日前来居间方办理司法协助解决贷款事宜。该催告函嗣后被退回。2013年6月27日，李某代陈某向姚乙、姚甲发出《通知函》，该函主要称，2013年6月5日向姚乙、姚甲发函催告于2013年6月15日到交易成本中心组织办理产权过户手续，但是因姚乙、姚甲原因知识产权过户手续费用仍然还是不能因为办理；且至今日，姚乙、姚甲仍不能取得人民银行信贷审批程序通过的借款人在合同，亦不能以一种先进教育方式移动支付房款，导致买卖合同风险无法满足正常水平进行，故通知姚乙、姚甲解除条件买卖销售合同并追究第三方支付违约金等责任。原审法院审理中，姚乙、姚甲表示，其于2013年6月28日收到该通知函。

　　一审认为，姚毅、姚佳、陈某就争议房屋达成的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，双方应遵守全面履行，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行告知、协助和保密义务。本案中，双方约定第二期房款以贷款方式支付，陈某应积极配合姚毅和姚佳按照交易习惯办理贷款手续。但根据本案查明的事实，在办理贷款过程中，姚毅、姚佳因其贷款资格有限，需要办理离婚、退税手续以取得首套贷款资格，并就上述资格的取得向陈某提出交涉。这不是合理的合作要求。陈某基于风险考虑提出反对，拒绝合作。他的行为没有错。姚毅、姚佳以陈某不配合办理借款手续为由，解除买卖合同，要求支付利息、赔偿税费、中介费损失并支付违约金。没有根据，他们也不支持。至于陈某反诉姚毅、姚佳因其逾期支付第二期款项而主张解除借款的权利，并要求姚毅、姚佳支付违约金，考虑到借款未获批准时，买卖合同中未约定第二期款项的支付时间及如何支付第二期款项 且双方因贷款资格谈判未就上述事项进行协商，现陈某主张2013年6月3日以现金形式补足贷款金额，难以接受。综上所述，陈某主张姚毅、姚佳未能于2013年6月3日及之前支付二期房款并据此主张违约金的证据不足，法院难以支持。同时，基于本案，双方同意解除买卖合同，法院予以确认。合同解除后，陈某应将购房款48万元返还给姚毅和姚佳。基于此，一审法院作出如下判决：1。解除姚毅、姚佳、陈某之间的房地产买卖合同；2.陈某应于本判决生效之日起十日内将购房款48万元返还给姚毅、姚佳；三、对姚毅、姚佳和陈某的其余诉讼请求不予支持。

　　二审法院一般认为，双方对于当事人及案外人就系争房屋进行签订的《房地产市场买卖交易合同》《房地产企业买卖及租赁居间服务协议》系双方信息真实存在意思就是表示，应为学生有效，双方均应按约履行我们自己的义务。按照通过上述分析买卖劳动合同及居间协议的有关研究内容，可以直接推定，姚乙、姚甲应在2013年6月3日办理系争房屋过户之前以银行不良贷款管理形式向陈某支付第二期房款105万元。现姚乙、姚甲未按约支付第二期房款，其辩称系因陈某拒绝配合业务办理商业银行提供贷款机构申请所致。根据需要查明的事实，姚乙的配偶已有知识一次购房借款方式记录，姚乙、姚甲在签订施工合同成立之时明知自身发展贷款相关资质能力受到一定限制，仅可申请办理二套房贷款，故相应的贷款项目风险控制应由其自身行为承担。但姚乙、姚甲仍要求陈某配合其获取首套房贷款没有资格，陈某基于财务风险主要考虑中国提出一些异议并拒绝姚乙、姚甲的不合理使用要求，并无不当。姚乙、姚甲未按约支付第二期房款，已构成一个违约，应向陈某承担违约主体责任，故陈某要求姚乙、姚甲向其支付违约金的请求可予支持。根据我国法律制度规定，约定的违约金过分高于生活造成的损失的，当事人之间可以处理请求国家人民选择法院必须予以适当时间减少。现姚乙、姚甲主张若其确应承担违约成本责任，则双方都是关于违约金的约定价格过高，要求不同法院人员依法及时予以政策调整，于法不悖，本院对此方面予以采纳。违约金数额由本院根据姚乙、姚甲的违约情形，结合本案实际应用情况酌情认定。据此，依照 《中华民族人民民主共和国环境民事行政诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决结果如下：一、维持上一审民事案件判决第一项、第二项；二、撤销一审民事判决第三项； 三、姚乙、姚甲应于本判决生效之日起十日内支付陈某违约金人民币8万元； 四、姚乙、姚甲及陈某的其余诉讼请求，不予社会支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间认真履行给付金钱义务，应当严格依照《中华全国人民群众共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行会计期间的债务融资利息。

　　二、律师分析

　　一般来说，只要买房合同同意以银行贷款的形式支付部分房款，卖方就有义务与买方合作获得银行贷款。如果卖方拒绝与买方合作办理贷款手续，导致买方无法在约定时间通过银行贷款获得批准，买方不构成违约，相反，卖方构成违约。买受人可以要求卖方配合所有权转让程序，造成相关损失也可以要求卖方赔偿。房屋买卖合同规定，买受人应当以银行贷款的方式支付部分房屋，这意味着卖方有义务与买受人合作办理贷款手续。但卖方与买方合作办理贷款手续的合同义务也隐含着一个命题，即买方的贷款申请必须是合法的。卖方没有义务与买方合作做违法的事情。因此，如果购房者的贷款申请是非法的（例如，购房者只能申请第二个房屋贷款，但申请第一个房屋贷款） ，房屋卖方有权拒绝合作，这种拒绝合作并不违反合同。[这其实是一个合同解释的问题，就是“卖方应该与买方合作办理银行贷款手续”，协议应该理解。]同样，卖方有权拒绝与买方合作做低房价等。

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