广州房产纠纷律师以案析法：物权登记不能对抗实际不动产物权人

　　特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。下面由广州房产纠纷律师通过案例为大家讲解。

　　一、基本案情

　　1996 年，利某与其大哥及其小舅陈某一起做生意并将这些生意经营所得在农村进行购买不同地块工程建设民房，该民房共建三层半，由陈某住一楼、利某大哥住二楼、利某住三楼及四楼的板层，各方对于当事人可以分别按自己所居住建筑楼层管理作为学生独立完成家庭户办理户籍信息登记。由于中国当时购地报批建房等相关法律手续均由利某办理，故该土地资源使用权资产权属人登记为利某且建成的房屋权属公司登记以及人为利某。2010年利某去世，利某的配偶李某通过我们继承取得该房屋的所有权并于2013年办理各种房屋没有所有权发生变更情况登记工作手续。之后，李某以房屋是其所有为由提出请求陈某搬离该房屋，陈某认为其是房屋权属人之一故拒绝搬离，李某遂向法院组织提起行政诉讼。

　　二、裁判结果

　　蓬江区法院发现，李的大哥李和弟弟陈某于1996年至1997年间共同建造了这套房子。陈某在丈夫去世后，用自己的生意收益购买了一处农村住宅用地，李通过继承的方式将这套房子登记在自己名下。根据我国现行有关土地和房屋管理使用的法律法规，结合陈提供的证据，包括证人证词、户籍资料和房屋结构等，得出结论认为，陈关于自己是有关房屋业主之一的说法更加可信，因此，李判决要求陈搬出房屋的主张缺乏合理依据，依法予以驳回。

　　原告李某不服，提起上诉。江门市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

　　三、律师分析

　　1.对事实的认定标准

　　在本案中，法院认定事实的标准是法律标准还是客观标准？原告李提供了《房屋建设用地分配协议》《集体土地建设用地证》《村民住宅用地建设申请书》《房地产证》 ，登记人是原告的丈夫，此外，原告还提供了其继承处理《房地产证》的证据，从法律角度看，原告占有完全的证据优势。然而，使用所涉房屋占用的土地的权利的性质是宅基地、对宅基地可转让性的限制以及所有权登记必须符合房屋所在地土地保有权所有权登记人的原则，使被告在房屋建成后不能成为房屋的合法所有权持有人。从涉案房屋资金的来源、所有权到住房的占有和使用，存在着常识性的矛盾，基于原被告关系，本案涉案房屋建于20世纪90年代，当事人的法律意识、相互关系等条件限制了证据保全的可能性，法院在认定事实时，最终将生活经验的一般规律与内心信念相结合，还原了案件的客观事实。

　　2.对法律的适用标准

　　《物权法》第九条规定： “房地产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依法登记生效，未经登记的，除法律另有规定外，不得生效。”我国应采取房地产物权有效登记的原则，登记是公示原则和物权公信原则的必然要求。在实践中，依托物权登记取得不动产的善意第三人的保护取得了明显成效。然而，在物权所有权的争议当事人中，登记的物权人在法律上被推定为物权人，但这种效力在法律上只是“推定”，并非绝对“真实”。事实上，如果物权持有人有相反的证据证明房地产所有权登记有瑕疵，法律推定便可被推翻，从而保障物权持有人的权益。

　　民事行为活动我们应当严格遵循学生自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则，尤其在发展中国对物权法的适用更应尊重以及我国社会基本了解国情。我国物权法于2007年10月1日起生效施行，但在此设计之前，我国的土地资源问题研究历史文化悠久，情况比较复杂，特别是在农村地区土地成本管理方式不尽合理完善的情况下，更应在司法工作实践中尊重个案事实。根据目前我国对于现行土地信息管理系统相关政策规定，一户只能通过拥有一处宅基地，现实中由几户人家在一处宅基地上实现共同合作建房的情况是存在的，如果一个法律物权人在明知物权登记有瑕疵的情况下仍变更不动产物权所有权人至自己名下，法院则应该在查清相关技术事实的基础上提出保护事实物权人的合法利益。而事实上，物权法虽然对不动产权属采取登记生效原则，但是他们并不具有绝对，如不动产异议登记会计制度，正是因为为了环境保护事实物权人而派生出来的登记制度。此外，在物权法之外的其他一些民事关系法律中，也体现着对事实物权人的法律法规保护。如在婚姻法中规定如果是夫妻婚后购置的房产，但房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻之间共同财产。所以，法院在司法改革实践中应根据不同案件当事人的证据证明材料，结合人们日常学习生活实践经验规则，在充分查明事实的基础上不断维护人民真正物权人的权益。

　　在本案中，原告仅凭不动产所有权证明不能充分证明该房屋为其唯一所有权，原告应充分尊重事实，尊重社会公德，同时依法合理行使该房屋的占有和使用权。原告要求被告搬出房子的请求最终被一审和二审法院以缺乏合理理由驳回。

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