没有土地使用权证的房屋买卖合同是否有效？广州律师：你一定要知道！

　　在二手房买卖中有很多房主并没有取得房产证，可是依然有人愿意买这房子，此时可能会寄希望于签订的书面房屋买卖合同来保护自身的利益。那根据法律的规定，这没房产证的房屋买卖合同是否有效呢？广州律师马上为你做详细解答。

　　一、基本案情

　　原告叶某、黄某与被告周某、邓某签订了《房地产销售合同》 ，同意被告将自己的成套商品房出售给原告。合同签订后，原告按照合同支付了房屋的全部款项。原告叶某向房管局缴纳了相关交易契税，办理了房屋所有权转让手续。原告到房产部门申请房产证续期，并以叶、黄的名义办理了房产所有权登记。当时，由于政策原因，土地使用权的财产尚未处理。因此，买卖双方在购买物业时并没有办理土地转让手续。目前的土地转让条件已经满足，但被告方拒绝协助转让，双方产生了纠纷。原告主张从法律上确认房地产买卖合同和补充协议的有效性，并请被告协助原告登记土地使用权的变更。

　　二、律师评析

　　本案中，被告享有对涉案房屋的实体处分权，房屋买卖合同是双方的真实意思表示。原被告与被告签订房屋买卖合同时，被告未依法登记领取权属证书，属于《城市房地产管理法》规定的不能过户的情形。而《房地产管理法》的相关规定，一般被认为是管理的强制性规定，而不是确定合同效力的强制性规定。并且从物权和债权的法理角度来看，土地使用权证不过户不影响房屋买卖合同的效力。故本案双方签订的房屋买卖合同合法有效。房屋买卖的合同义务包括标的物权利的转移。在符合领证条件时，出卖人有义务协助买受人办理土地使用权变更登记手续。

　　房屋所有权包括房屋所有权和土地使用权。房屋所有权和房屋的土地保有权之间不存在法律依赖关系。如果忽视土地使用权，住宅物业的购置和交易将不可避免地面临风险。

　　第一，很难了解房贷的情况。一些房地产开发商因为资金不足，用建设用地的土地使用权作为贷款抵押物向银行贷款。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖土地使用权，并从价款中优先受偿。这时候就很难维护购房者的合法权益了。

　　第二，企业难以及时发现开发商违规用地的事实，没有办理土地资源使用权证就无法研究发现学生自己需要购买的是无土地使用权的违规建筑；

　　第三，不能进行二手房交易，很多业主在进行二手房交易时，只想找开发商换土地使用权，但此时开发商已经空置；

　　第四，它在拆迁补偿期间遭受了损失，因为拆迁补偿不仅包括房屋所有权的价值，还包括土地使用权的价值。

　　随着市场经济的发展，建立统一的房地产登记制度，实行“双证书”制度，可以有效地避免这种纠纷，确保房地产交易的安全。

　　法律依据

　　《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条

　　具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　《中华人民共和国民法典》 第五百九十七条

　　因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

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