北京律师普法：业主“学区房梦”破碎,开发 商需承担违约责任

　　古有“孟母三迁”，今有重金购买“学区房”的噱头， 许多业主为了能让孩子享受优质的教育资源，往往优先考虑 学区房，因此学区房的价格要昂贵很多，同时也成为一些开 发商的重要促销手段。部分开发商会大力宣传其所承建小区 为某某学校学区房，但是如果后期因为种种因素未能实现学区房划分，业主群体性起诉，势必给开发商带来一定影响， 开发商要承担什么责任呢？为此，又该如何应对？来看看北京律师是如何说的。

　　一、首先，违反 "学区房 "的宣传，开发商需要承担违约责任。

　　《最高国家人民对于法院进行关于审理商品房买卖双方合同管理纠纷解决案件可以适用中国法律制度若干重要问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售网络广告和宣传教育资料为要约邀请，但是出卖人就商品房项目开发发展规划能力范围内的房屋及相关基础设施方面所作的说明和允诺具体分析确定，并对商品房买卖合同的订立社会以及提高房屋市场价格的确定有一个重大环境影响的，应当学习视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为经济合同主要内容，当事人没有违反的，应当积极承担违约主体责任。” 开发商通过销售商品房时往往以该小区为某重点研究小学的学区房作为教学重点知识宣传，该宣传（说明）具体情况确定，应当视作要约。《合同法》第十三条规定：“当事人之间订立保险合同，采取要约、承诺服务方式。”第二十五条规定：“承诺生效时合同关系成立。”买房人与开发商签订《商品房预售合同》（注：该合同书中我们一般来说不会有很多关于学区房的条款）即承诺，该合同（既包括施工合同里载明的条款，也包含该学区房的约定）即成立。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”即买房人与开发商签订《商品房预售合同》时，合同书及学区房的约定即生效。开发商违反该学区房的约定，应当主动承担违约成本责任。

　　二、开发商免责的无效

　　《合同法》第四十条规定：有本法第五十二条、第五十三条规定的情形，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。" "商品房预售合同 "往往有类似"本合同条款中不含广告，甲方（开发商）概不负责"的条款。合同是开发商提供的，属于格式条款，免除开发商的责任。这个协议是无效的。

　　三、赔偿金额的确定

　　《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行企业合同管理义务教育或者没有履行劳动合同进行义务不符合约定的，应当积极承担我们继续履行、采取补救措施研究或者国家赔偿经济损失等违约风险责任。” 买房人要想向开发商主张违约行为责任公司就要有明确的依据。比如，买房人向开发商主张违约金，要有一个明确的合同法律依据（即某个合同条款约定开发商违反学区房的约定要承担多少违约金），但是因为这样的合同约定基本不会有。

　　“继续执行”和“采取补救措施”基本上没有希望，只能要求开发商“赔偿损失”。购房者的成本可能会对他们孩子的教育产生负面影响（他们不能进入开发商宣传的重点小学） ，或者增加购房者的经济负担（他们会选择教育资源同样好但成本更高的学校），购房者因此遭受的情绪困扰等等，但是这些损失很难用金钱来量化。因此，损失的数额很难确定。此时，法院只能根据双方当事人的过错和日常生活经验自由裁量权。然而，有时买方的损失可以量化，买方可以要求具体数额的赔偿给开发商。

　　房屋作为家庭的重要资产，消费者在 购买房屋时应尽审慎的注意义务，深入了解当地的学区政策， 避免因疏忽、轻率做出购房的决定而承担损失。如果您有这方面的法律问题，请咨询北京律师。