北京房产律师解析确认合同无效纠纷案中的物权登记问题

　　不动产未办理物权登记之事实，并不影响房屋买卖合同效力。“房地产未依法登记领取权属证书的不得转让”之规定系从物权变动角度进行的规定和限制，而对合同效力认定影响无虞。当事人以明确意思表示对合理期待将来取得合法产权的唯一房产订立买卖协议，虽不能确定其最终位置与坐落，在不违反法律规定或合同约定条件下，协议标的物应予以确认。下面和北京房产律师一起走进下面这起案例。

　　一、基本案情

　　经过拆迁安置，原告居住的重庆市毛二石村何家园江北区获得了一套安置房。然而，安置单位的确切位置未能确定。2010年6月22日，原告杨和被告李就重庆市红根寺公园附近未来获得的安置房签订了安置房转让协议（以下简称“转让协议”) ，并签订了《安置房转让江北区》（以下简称“转让协议”)。转让协议规定了当事人的权利和义务以及违反协议的责任。

　　2010年7月底，因杨未能竞得重庆市江北区鸿恩怡园小区（一期）安置房号，双方于2010年8月27日签订了《补充协议》。《补充协议》载明，杨仍将按照协议约定履行二期安置房（摇号）获得的住房安置。因杨未获得安置房，其继续领取重庆市江北区国土局征地科的过渡安置费（直至获得安置房），安置房归李所有。此外，补充协议还约定了其他违反约定的事项。

　　2013年5月16日，重庆市江北区征地管理办公室与杨签署了《农村转非农村人员住房安置协议》（以下简称《安置协议》)。《安置协议》规定，杨的原合作社为何家园社，安置地点为： 金秀嘉陵 B 区1单元5-2号（以下简称 B 房）。杨按照《安置协议》支付了相应的住房和天然气安装费共计25215.20元。

　　后杨某起诉至江北区人民法院，称与李某签订的转让协议及补充协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，即未依法取得权属证书的房屋不得转让，故双方的协议无效。怡园小区二期房子在合同中有约定，但没有拿到B房反而。由于协议标的物根本不存在，原告无法取得标的物房屋，协议无法履行。双方就此事协商未果，遂起诉至法院，请求法院判决与李签订的转让协议及补充协议无效。诉讼费用由被告承担。

　　李某认可企业双方通过签订的《转让技术协议》与《补充相关协议》，协议进行约定了关于鸿恩怡园小区一期和二期的房屋。但一期房屋抽签未果故而需要等待二期房屋建筑安置。二期安置房屋即为B房屋且已经向杨某支付了房款。为维护我们自身管理合法用户权益，《转让协议》与《补充协议》应为学生合法合理有效。

　　二、裁判情况

　　法院认定： 乙房不属于社会福利住房，目前的产权证书尚未办理，杨某实际居住的房屋，房屋属于清水房，没有出售或抵押，没有法律关系，也没有装修。原告依据《人民法院城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取产权证的房地产不得转让”的中华民国，是从房地产产权变动的角度，而非合同行为的规定和限制，是对房地产产权变动的规定和限制。财产未经登记的事实不影响转让协议和补充协议的有效性。

　　《补充协议》仅约定了二期安置房屋，综合证据及双方当事人签订上述协议的状况，杨某将来获得的仅有一套安置房屋，该意思表示于上述协议中明确无疑。至于该安置房的具体位置、坐落等相关情况，双方当事人仅为预估而已而非确定之合同内容。故人民法院对杨某主张之协议约定的是怡园小区二期房屋，但怡园小区二期房屋根本不存在，其无法获得协议标的物房屋观点不予采信。

　　最后，一审法院驳回了杨的所有诉讼请求。双方都没有对判决提出上诉，判决现在生效。

　　三、律师分析

　　（一）产权登记和合同效力。

　　房产企业作为一个不动产，其物权确定应依循物权公示制度原则。我国可以不动产物权采登记生效形式主义基本原则。《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法管理登记，发生发展效力；未经公司登记，不发生效力，但法律法规另有相关规定的除外。

　　不难看出，不动产登记变更的模式是以登记要求生效原则、对抗登记要求或处罚登记要求为例外的。然而，物权是否为公有制，并不影响合同的效力，而是影响物权的变动。《物权法》第十五条规定，除法律另有规定或者当事人在合同中约定设立、变更、转让和销毁房地产的物权外，合同自成立之日起生效，未经物权登记不影响合同的效力。

　　物权变动不以登记而以事实问题行为的成就为标志。未办理物权登记而处分该物权虽不能发生物权变动，但不影响工程合同管理效力。当事人对可合理利用期待自己将来发展取得合法物权的不动产签订的买卖双方合同关系或者通过协议法律效力不应受制于物权登记工作与否。

　　（二）“白马不是马”和合同内容的确定

　　从哲学的角度来说，对事物的理解应该建立在对事物本身的认知上。同一性作为逻辑思维的基本规律之一，不仅在理论上要求人们的思维过程，在现实生活中也在一定程度上指导着我们的语言表达。如果违反了同一律，就可能陷入“白马非马”的逻辑谬误。

　　公孙龙的“白马非马”论证充分认识到企业各种社会属性重要组成了事物，且各个不同属性是可以通过相互进行分离的。但却混淆了事物属性与事物主体孰为述语、孰为主语。事物属性映射到语言教育体系中则产生了一种语言研究意义，由此，便产生了一些针对这些事物的指称和意义抑或称之为概念词与客体词之别。

　　对事物的理解应以对事物的理解为基础。一般来说，合同的成立是建立在双方平等和自愿的基础上的。合同的内容以书面形式确定，而标的作为合同的一个重要方面，需要具体化。然而，在签订甚至履行合同的过程中，由于客观原因的限制，双方当事人不能准确地用语言表达其真实意思，因此，对相关合同内容的解释应考虑与交易有关的环境因素，以明确双方当事人的真实意图。这也对当事人在日常生活中签订合同提出了更高的要求，根据自我风险原则，用法律规范自己的行为，参与各种有关生命利益的法律。

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