北京律师事务所解答：买房人明知自己限购还买房导致不能过户，违约吗？

　　卖房人可否以买房人没有按约付款为由主张逾期违约金和解除合同的违约金呢？即限购一般还会导致银行贷款在过户前不能审批通过，买房人一般也不能现金补足，这样的话，买房人就构成付款逾期，卖房人就可以主张逾期违约金（一般是每日未付款的万分之五），超过宽限期或者催告期，卖房人就可以向买房人主张解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。下面由北京律师事务所为您详细讲解。

　　《上海市房地产买卖合同》补充条款（二）一般规定为：甲乙双方在签订本合同时，均知悉国家和本市的房屋限售规定。如因违反限售规定，房地产交易中心拒绝办理房地产登记，并出具不予房地产交易和转让通知书的，甲乙双方同意按以下约定处理：

　　1.双方共同办理合同网上注销备案。

　　2.如因乙方责任未如实提供家庭信息及家庭成员拥有的住房，给甲方造成经济损失的，乙方应赔偿相应损失。

　　关于通过上述问题约定的正确进行理解是：

　　（1）只要乙方限购导致企业不能完成过户且房产市场交易信息中心设计出具《不予办理中国房地产金融交易、过户通知》，则合同管理自动解除；

　　（2）如果是在签订居间服务协议或居间版房屋买卖劳动合同内容之后，网签之前，国家或上海市出具新的限购政策，导致学生即便签订了网签合同也不能过户的，则属于我们不可抗力【《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力因素不能有效履行相关合同的，根据自己不可抗力的影响，部分产品或者公司全部免除刑事责任，但法律法规另有一些规定的除外。当事人迟延履行后发生发展不可抗力的，不能完全免除责任。本法所称不可抗力，是指不能及时预见、不能为了避免出现并不一定能克服的客观现实情况。”】双方之间互相学习不负违约风险责任，相互作用只能不断根据《合同法》第九十七条的规定【合同关系解除后，尚未充分履行的，终止履行；已经无法履行的，根据我国履行社会情况分析和合同性质，当事人是否可以满足要求系统恢复原状、采取不同其他方法补救技术措施，并有权要求损害赔偿精神损失。】要求了解对方终止履行，恢复原状（甲方退房款，乙方配合撤销网签）；

　　（3）如果在签订居间合作协议或居间版房屋买卖合同开始之前，乙方就是因为限购对象，故意隐瞒其限购的事实而签订网签合同，导致他们不能过户的，则甲方除有权控制要求乙方赔偿损失。关键是，这里的赔偿损失是赔偿制度实际成本损失主要还是一种赔偿网签合同约定的逾期违约金（一般是万分之五）和解除保险合同的违约金（一般是总房价的20％）从字面意义理解，应当是生活实际价值损失（如房价持续下跌给其造成的损失，因交易而发生的交通费、通讯费等经济环境损失）而非违约金。此外，从网签合同的违约条款也可以明显看出教师不能产生直接以限购导致员工不能过户为由主张逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20％）。此外，在计算守约方的实际损失时需要更加注意损益相抵原则，即守约方因违约方的违约在遭受巨大损失的同时也得到人民利益的，应将其所能够得到的利益从应得的赔偿金额中扣除。如卖房人在长期遭受交通费、通讯费等经济带来损失的同时，也得到了现在房价收入上涨的利益，则应当将前者减去后者认为作为其实际应用损失。此差额如果是正数，则由买房人赔偿给卖房人；如此差额是负数，则互相不赔偿（不可能守约方赔偿违约方）。

　　那么，卖方不能根据协议购买房屋支付逾期违约的理由和解除违约合同吗？也就是说，购房限制一般也会导致银行贷款在所有权转移之前不被批准，而购房者一般无法用现金补偿。在这种情况下，买方将构成逾期付款，卖方可以要求逾期罚款（通常是五分之一的十。

　　这其实是卖家是否有机会适用上述条款的问题，其实是网签合同何时终止的问题。进一步研究是网签合同是自动解除还是买受人有权解除并行使解除权。

　　合同法第四十五条规定： “当事人可以约定合同有效的条件。受生效条件约束的合同，在条件满足时生效。受解除条件约束的合同，在该条件满足时即告失效。当事人为自己的利益不正当地阻止满足条件的，视为满足条件；不正当地促成满足条件的，视为未满足条件。”上海房地产合同补充条款（二）是一个具有解除条件的合同，由于成功的条件[因违反销售限制，房地产交易中心将不办理房地产登记，并发出“不办理房地产交易，转让通知”]网签署的合同自动解除。这样，卖方也就没有机会申请网上合同中关于逾期违约罚款（一般为五万元）和撤销合同罚款（一般为房屋总价的20%）的条款。

　　但在买方限购导致无法过户的情况下，房地产交易中心往往不出具《禁止房地产交易及过户通知书》。这样就达不到上述终止条件，合同也不会自动终止（即合同仍处于有效状态）。这样，如果买受人符合合同中关于逾期违约金（一般为万分之五）和解除合同违约金（一般为总房款的20%）的条款，出卖人可以适用上述合同条款向买受人主张逾期违约金（一般为万分之五）和解除合同违约金（一般为总房款的20%)。至于违约金的调整，另当别论。

　　不动产未办理物权登记之事实，并不重要影响企业房屋买卖合同管理效力。“房地产未依法登记领取权属证书的不得转让”之规定系从物权变动成本角度分析进行的规定和限制，而对合同效力认定问题影响无虞。当事人以明确自己意思就是表示对合理期待我们将来发展取得一个合法知识产权的唯一房产订立买卖协议，虽不能为了确定其最终目标位置与坐落，在不违反国家法律制度规定或合同约定条件下，协议标的物应予以确认。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询北京律师事务所。