银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？北京律师：原来是这么回事！

　　付款是买房人的主要义务，买房人因为现金不足等原因往往会通过银行贷款的方式支付第二期房款。在买房人申请贷款的过程中，卖房人也需要提供一些证件材料并签字，但是这不意味着卖房人和银行之间有合同关系（这只是卖房人基于诚信原则履行自己的附随义务），更不代表银行迟延房款的风险由卖房人承担。下面请和北京律师一起走进张某与蒋某某房屋买卖合同纠纷案。

　　一、案件详情

　　2013年3月17日，张某与蒋某某签订房地产居间合同，蒋某某将其名下的位于上海市闸 北区普善路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）出售给张某，双方约定房屋总价为人民币（以下币种均为人民币）260万元，张某应于2013年3月16日支付3万元，于3月17日支付20万元，于3月18日支付首付款76万元，尾款以银行贷款方式支付，不够部分以现金支付。同日，张某与蒋某某签订《房价调价确认书》，双方确认“去闸北区房地产交易中心居间合同贰佰陆拾万元不作为成交价。以叁佰贰拾万元作为成交价”。2013年3月18日，双方签订《上海市房地产买卖合同》（网签合同），约定蒋某某以260万元的价格出让涉案房屋给张凤。合同第四条约定，蒋某某于2013年4月20日前腾出涉案房屋并通知张某进行验收交接。合同第九条约定，张某未按本合同约定期限付款的，蒋某某应书面催告张某，自收到书面催告之日起的五日内，张某仍未付款的，蒋某某有权单方解除合同，并书面通知张某，自收到通知之日起的五日内张某未提出异议，合同即行解除。蒋某某可从张某已付款中扣除张某应向蒋某某支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张某……。合同附件三即付款协议中约定，张某应于2013年3月16日前支付3万元作为定金，2013年3月17日前支付17万元，于3月18日前支付76万元，于2013年5月31日前支付164万元。2013年3月16日、2013年3月17日、2013年3月18日张某分别给付蒋某某房款3万元、17万元、76万元，共计96万元。2013年3月26日，蒋林中与张某签订《上海市房地产买卖合同条款变更协议书》，约定：“房地产买卖合同第四条改为：甲方收到乙方全部房款后于2013年5月15日前腾出房屋，交接钥匙；中期付款陆拾贰万于2013年4月1日支付给甲方；房地产买卖合同附件三付款协议改为：乙方于2013年5月10日前支付164万元……”。2013年4月1日张某给付蒋某某房款60万元。2013年5月11日，蒋某某向张某的身份证地址发送了书面催款函。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年5月20日以收件人拒收的原因退回。在邮局查询查单的答复备注中注明：“此件投递员联系收件人时收件人讲不在家在上海叫退回去的。”2013年5月18日，蒋某某向张某的身份证地址发送了书面解除合同函。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年5月23日退回上海。在邮局查询查单的答复备注中注明：“是收件人叫投递员退回去的，批条上都注明了”。2013年5月31日，蒋某某向张某的身份证地址发送了书面函件，要求张某接函后立即提供银行帐号以便退回已付房款。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年6月5日退回。在邮局查询查单的答复备注中注明：“此件经查邮政安乐镇负责人XXXXXXXXXXX，她讲此件是收件人讲不在天长叫退回去的”。2013年5月29日，张某和中信银行卢湾支行签署购房借款合同，约定贷款期限自2013年5月31日至2039年5月31日。2013年5月30日，张某向蒋某某发出短信和书面通知，表示其已经准备好全部房款，通知蒋某某于2013年6月2日上午九点至交易中心办理房屋产权过户和交房手续。2013年5月31日，张某交纳了涉案房屋的契税39，000元。2013年6月2日，张某至交易中心，蒋某某则未去交易中心。2013年6月4日，张某发出催告函和短信给蒋某某，通知蒋某某于6月6日上午九点至交易中心办理产权过户和房款交接。2013年6月6日，张某至交易中心，蒋林中则未去交易中心。2013年6月，张某以蒋某某拒绝协助其办理涉案房屋产权过户和交房手续为由请求判令：1、蒋某某继续履行2013年3月19日与张某签订的上海市房地产买卖合同；2、蒋某某协助张某办理涉案房屋的产权过户和抵押登记手续；3、蒋某某将涉案房屋交付给张某。原 审审理中，蒋某某辩称，2013年3月26日，其与张某签订了一份变更协议书，约定张某应当在2013年5月10日前支付最后一笔房款，但是张某并未按约支付该房款。根据双方的合同约定，蒋某某于2013年5月18日通知张某解除合同，张某未在合同约定的时间内提出异议，故蒋某某认为双方的合同已经在2013年5月19日解除，现不同意继续履行合同。蒋某某同时诉称，根据双方签订的房地产买卖合同约定若张某逾期未付款，蒋某某应当书面催告，张某自收到蒋某某书面催告之日起的五日内仍未付款的，蒋某某有权单方解除合同，并书面通知张某。张某自收到通知之日起五日内未提出异议的，合同即行解除。蒋某某可从张某已付款中扣除20%违约金，余款返还给张某。2013年3月26日，双方签订了上海市房地产买卖合同条款变更协议书，约定变更部分买卖合同条款。由于张某未按约定时间将164万元支付给蒋某某，蒋某某于2013年5月11日通知张某立即按约支付房款，但张某仍然没有支付。蒋某某于2013年5月18日按约解除合同并通知了张某，张某在合同约定的时间内未提出异议。蒋某某认为双方所签订的买卖合同已经解除，现请求判令：1、确认张某与蒋某某签订的房地产买卖合同于2013年5月19日解除；2、张某给付蒋某某违约金31.2万元。

　　一审人民法院一般认为张某与蒋某某所签订的房地产居间服务合同、上海市城市房地产市场买卖交易合同、上海市中国房地产企业买卖劳动合同管理条款设计变更协议书是当事人的真实存在意思就是表示，未违反相关法律法规禁止性规范规定，当属我们有效，双方应恪守自己履行，如有发生违约，应当积极承担一些相应的违约主体责任。根据学生双方信息在上海市房 地产买卖经济合同内容条款需要变更控制协议分析书中的约定，张某应于2013年5月10日前完成支付尾款164万元。根据我国庭审查明的事实，张某于2013年5月底方获得商业银行不良贷款，其并未能如约支付164万元尾款，张某的行为能力构成部分逾期客户付款。关于催告付款和通知解除保险合同一节，根据蒋某某研究提供的证据，可以充分证明其按照张某在买卖合同上方法提供的身份证地址问题予以了书面催告，之后又发了一种书面形式解除合同的函件。虽然蒋某某快递的邮件系统都被退回，但由于发展双方在合同上约定催告和通知解除合同的方式影响均是采用书面形式，故在张某已违约且蒋某某老师并不了解知晓张某在上海的实际生活居住环境地址的情况下，其选择以张某的身份证地址数据作为发函的地址，对蒋某某来说是最符合技术合同明确约定的方式，对此产生难以苛责，故张某认为蒋某某教师应当如何通过网络电话用户或者社会中介目标公司向其发函的主张，原审法院不予采信。且根据邮局对快递回退原因的记载，表明随着快递行业人员与张某都进行了各种电话之间联系，张某应当加强对此方面引起人们高度集中注意，并应及时与蒋某某协商延期付款事宜。虽然，蒋某某在催告和通知解除合同一节中，还可以与张某进行更有效的沟通，但由于张某违约在前，蒋某某并不能同时因为其催告行为的瑕疵而丧失其解除合同的权利。鉴于目前双方国家对于产品延期付款一节未能得到重新认识达成合意，而蒋某某坚持学习要求政府解除合同，根据需求双方贸易合同的约定，蒋某某学校要求患者解除合同的诉请，原审法院必须予以政策支持。合同解除日定为张某收到反诉状副本之日即2013年6月25日较为妥当。关于张某所应当主动承担的违约成本责任，根据消费者双方都是在上海市房地产价格买卖合同的约定，蒋某某可从张某已付款中扣除张某应向蒋某某支付逾期未付款20％的违约金，余款返还给张某。现张某认为如果双方共同约定的违约金过高，原审法院将根据张某的违约不同程度提高以及蒋某某的实际生产损失等因素情况酌情予以适当调整为8万元。原审法院据此作出判决：一、蒋某某与张某就上海市闸北区普善路XXX弄XXX号XXX室签订的上海市促进房地产商品买卖合同于2013年6月25日解除；二、张某应于判决生效之日起五日内给付蒋某某违约金8万元；三、蒋某某应于判决生效之日起五日内返还张某房款156万元（该款项可与判决第二条主文确定的金额抵扣后予以返还）；四、驳回张某全部参与诉讼请求。

　　二审法院认为，按约支付房款是购房人的主要合同义务。张某与蒋某某签订的《上海市房 地产买卖合同条款变更协议书》明确约定张某应于2013年5月10日前支付蒋某某164万元。现张某以蒋某某反复要求调整房款支付时间及居间方误导其银行放贷时间为由主张张某未能按上述约定时间支付房款系事出有因。鉴于张某是支付房款的义务人，其申请得贷款何时发放及可能存在的风险应由张某在事前进行充分了解，既然张某已对最后一笔房款的支付时间作出承诺，其就应全面、适当地按约履行自己的义务。因张某未能在合同约定的时限内支付房款，亦未能就付款期限与蒋某某达成新的一致意见，故张某的行为显属违约，即使蒋某某的催告行为存在瑕疵，亦不当然丧失其享有的约定解除权。原审法院认定张某收到反诉状副本之日为双方之间房屋买卖合同解除的日期合理合法。因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只适用房地产开发企业作为出卖人向社会销售并转移房屋所有权于买受人的情况，且该解释第十五条中有关解除权行使的合理期限之规定的前提是当事人就合同解除权行使的期限未作约定的情况。蒋某某依据双方约定行使合同解除权与法不悖，张某就此所作抗辩缺乏法律依据。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对张某的上诉请求，本院不予支持。

　　二、律师分析

　　付款是买方的主要义务，买方由于现金不足等原因往往通过银行贷款支付房屋的第二期分期付款。在买方申请贷款的过程中，卖方也需要提供一些文件和签字，但这并不意味着卖方与银行之间存在契约关系（这只是卖方基于诚实信用原则履行其附带义务） ，也不意味着卖方有延迟银行付款的风险。不可否认，即使购房者的信用检查没有问题，购房者非常积极和适当地向银行申请贷款，但往往是由于内部原因（如年终限制甚至停止房屋贷款等），银行不能按照房屋销售合同的时间。银行贷款延期似乎并非买方的过错，买方似乎并不构成违约。然而，付款是购房者的义务，付款方式（全额还款或首付加上银行贷款）是购房者自己的选择，选择哪家银行是购房者自己的选择，房屋销售合同的银行的实际贷款时间也同意购房。由于这些原因，买方应当承担银行在房屋销售合同规定的时间内无法贷款的风险。也就是说，买方对违约负有责任（对违约负有无过错责任）。如果银行未能在房屋销售合同规定的贷款日发放贷款，则买方违约，买方承担违约责任。

　　因此，提醒购房者，不要在出售房屋的合同上明确约定银行贷款时间。然而，买卖合约并没有订明贷款时间（贷款的付款时间须视乎银行的实际还款日期） ，并不表示无论银行在何时贷款，买家都不构成违约。如银行因买方理由而未能在合理期限内提供贷款，卖方在被要求提供贷款后仍构成违约。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询北京律师。