名为买卖,实为借贷？和北京房产律师网一起了解究竟是怎么回事？

　　在现实生活中，民间借贷行为是非常多的，而进行民间借贷时，借贷双方要签订借款合同，如果不签订借款合同的，应当出借借条等债权债务凭证，下列判例检索自“无讼案例”，均由最高人民法院作出，裁判要旨系由北京房产纠纷律师根据裁判主要内容总结，希望对大家有所帮助。

　　一、法律关系性质的界定不应以当事人之间签订的合同的形式和名称为限，而应根据当事人的真实意思和合同的实质内容来确定，只要确认双方当事人就贷款达成了协议，而且贷款人实际上已经向借款人交付了贷款，就可以建立债权人－债务人关系。

　　——康、康小江等。还有康、康小江等。[案例编号：(2015）沈敏字第2128号；审判员：余明、刘少阳、杨春；裁判日期：2015年9月21日]

　　最高法院觉得：首先，都门公司经由股东会研讨，以低于市场的价钱将其开辟的商品房出售给康晓敏、康晓江、王希喜，在签订《商品房交易合同》的当天，都门公司即与康晓敏、康晓江、王希喜就所售商品房签订回购协议，商品房出售价为2000万元，却要6个月内领取2600万元给康晓敏、康晓江、王希喜回购所售房产。都门公司的上述行动注解，其与康晓敏、康晓江、王希喜签订商品房交易合同的目标，是从康晓敏、康晓江、王希喜处融资假货2000万元，而非以2000万元的价款发售商品房。

　　其次，就买受人而言，在都门公司频频不能按回购协议商定回购屋宇的情况下，康晓敏、康晓江、王希喜三人不是请求都门公司按回购协议的商定，复原执行《商品房交易合同》，而是连续批准都门公司进行回购，解释康晓敏、康晓江、王希喜与都门公司签订《商品房交易合同》的实在目标不是获得房屋，而是通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使康晓敏、康晓江、王希喜主张签订合同时具有购买商品房的真实意思，也因未就此与京都公司达成合意而不能在双方间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。

　　第三，依据《中华国民共和国发票发票治理设施实行细则》的规定，发票是交易业务实在产生的证实，也是办理不动产权属登记的凭据。康晓敏、康晓江、王希喜持有都门公司出具的收款收条，主意与都门公司之间存在商品房交易合同关系，证据其实不充沛。康晓敏、康晓江、王希喜作为商品房交易合同中商定的买受人，领取2000万元购房款后，一直未请求开具贩卖不动产对立发票，且在都门公司未能按期实现两边《回购协议书》及以后的《增补协议（一）》商定的付款责任时，未请求京都公司按约定，恢复履行《商品房买卖合同》，交付房屋，办理权属登记。上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。而康晓敏、康晓江、王希喜依协议收取2600万元回购款，刚好是2000万元按5分月利率计算的结果，这与京都公司主张双方协议是借贷合同关系的观点相吻合，进一步说明双方关系更符合借款合同关系的实际情况。

　　应该指出的是，法律关系的性质界定，不该受制于当事人之间签订合同的表面和称号，而应由当事人的实在意义和合同的本质内容来抉择；认定当事人之间是不是存在债务债权关系，书面合同亦并不是弗成贫乏的要件，只需确认两边当事人就假货问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同，实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中，康晓敏、康晓江、王希喜向京都公司支付2000万元并收取利息的行为，表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交付款项给借款方，足以认定在双方之间成立借贷关系。

　　都门公司从康晓敏、康晓江、王希喜处获得2000万元的实在意义是融资假货，与康晓敏、康晓江、王希喜签订《商品房交易合同》的目标，是为了包管债权的执行。鉴于两边未就《商品房交易合同》办理典质登记，不符合《中华国民共和国担保法》规定的包管体式格局，故两边签订《商品房交易合同》并办理商品房立案登记的行动应认定为非典型的包管体式格局，在债权执行克日届满前，不得商定债务人不执行到期债务时抵押财产归债权人所有，即京都公司如不能按时归还借款本金及利息，康晓敏、康晓江、王希喜不能就涉案房屋主张所有权，但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能够实现债权；京都公司如果按时归还了借款本金及利息，康晓敏、康晓江、王希喜则不能再对涉案房屋主张权利。原判决认定康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司间系借贷的法律关系，并依据调整借贷关系的有关法律、法规作出判决正确。

　　二、当事人签订借贷合同同时，签订商品房交易合同，其目标是包管债务人能实时还本付息，在债务人无奈归还债权时，以其自有房产直接抵偿债务，此商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质，双方所签订房屋所有权转移的约定无效，债权人依约交付有关房屋，无法律依据。

　　——古桦与古桦、福建省泉南投资开辟无限公司商品房贩卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第949号；审讯职员：张进先、李春、王渊；裁判日期：二〇一五年六月三十日】

　　最高法院觉得，古桦与泉南公司在签订借贷合同的同时，即商定“为明确两边好处，泉南公司被迫将泉南国际新城（附件一）全数屋宇按两边协议价钱每平方米1500元转让给一方作为典质。……如泉南公司未按两边合同商定定时还本付息则交易合同见效，泉南公司无条件合营古桦办理实现屋宇交易及交房手续”。随后，两边按该借贷合同附件表明的屋宇分手签订了46份《商品房交易合同》并进行了网签登记。可见，古桦与泉南公司所订《商品房交易合同》的目标是包管泉南公司能实时还本付息，在泉南公司无法偿还债务时，以其自有房产直接抵偿债务，达到古桦及时便捷实现债权的目的，因此，案涉商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质。依据《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条之规定，古桦与泉南公司所签订房屋所有权转移的约定无效，其请求泉南公司依约交付有关房屋，无法律依据。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询北京房产纠纷律师。