北京房产买卖律师:最高院“名为买卖，实为借贷”裁判意见

　　司法实践中大量存在通过签订买卖合同为借贷合同提供担保情形，在现有法律框架内公平处理此类案件颇具难度，且各地裁判观点差异较大。如何认定“名为买卖，实为借贷”需要裁判者运用证据规则、经验法则甚至是价值理念去判断。下列判例检索自“无讼案例”，均由最高人民法院作出，裁判要旨系由北京房产律师根据裁判主要内容总结，希望对大家有所帮助。

　　 1.贷款关系结束后，双方签订了房屋认购协议，保证偿还贷款。双方签订的房屋认购协议的真正目的是为贷款提供担保，而不是为了实现房屋出售，法院解释说，双方当事人拒绝更改请求，决定驳回起诉。

　　 ——王高平与海南渤海投资咨询有限公司借款合同纠纷案案号：(2016）最高人民法院第52号；评委：孙祥壮、黄金龙、王志平；裁判日期：2016年1月27日

　　 最高人民法院认为，王高平声称他与 Bohai 之间存在商品房买卖的法律关系，因此要求确认购房协议，履行购房协议，取得购房协议所涵盖的541套住房的所有权，并提供包括贷款事实在内的证据。对此，我们应该审查王高平与渤海公司签订的房屋认购协议是否具有担保的含义，即审查双方签订的房屋认购协议的真正含义是为借款行为提供担保，还是通过支付代价获得房屋所有权。

　　 王高平提供的借条、付款凭证、房屋抵押贷款协议、怡海华庭认购协议均证实了借款事实。甲方王高平与乙方渤海公司签订了《房屋抵押贷款协议》，该协议载明截至2014年3月23日，乙方向甲方借款人民币9800万元，用于怡海华庭小区的建设开发。乙方与甲方就偿还贷款达成如下协议。协议第三条约定“乙方在约定期限内不能以现金偿还贷款本息时，同意以在海南建设开发的怡海华庭小区的房产向甲方偿还贷款本息”。上述证据及协议内容可以证明，借款关系发生后，双方订立了房屋抵押及认购协议，以保证借款的偿还。双方签订房屋认购协议的真正目的是为贷款提供担保，而不是实现房屋买卖。即双方在签订房屋认购协议时，并非真正意义上的转移涉案房屋所有权，而是真正意义上的设定担保。总之，王高平与渤海公司真正的法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是担保过户的一种方式。一审法院在审理过程中向当事人明确说明本案涉及的法律关系是借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求。王高平的经纪人证实不会更改索赔。王高平的上诉理由不能成立，维持驳回王高平起诉的裁定。

　　 2.主张协议名为房产买卖，实为借款担保的，应当举示双方之间存在长期借款担保公司法律社会关系的相关研究证据，否则，应当积极承担举证不能的不利影响后果。

　　 案件编号2299(2015) ，审裁委员： 李明毅、苏歌、张志宏，判决日期： 2015年11月27日

　　 最高法院认为，涉案房地产买卖协议具有房屋买卖合同的主要条款，该协议是在王采、张立静与亚欧公司签订协议后成立的。协议约定了地址、土地面积、房屋面积、购房款金额、购房款交付方式、办理过户手续期限等。上述协议的意思很明确。王采和张立静声称，该协议被称为房地产销售，但它实际上是贷款担保。但并未出示双方法律关系的相关证据，应当承担未举证的不利后果。

　　 3.当事人签订协议表示借款意向后，签订商品房销售合同，与协议一致。

　　 ——李与通化龙城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（2015）沈敏字第1973号；法官：董华、张志宏和李明依；裁判日期：2015年10月15日

　　 最高人民法院一般认为，2001年7月24日双方企业签订的《协议书》，虽然没有约定李明生投资140万元，与龙成公司发展共同努力建设龙成商厦，以龙成商厦一层800平方米的建筑面积为投资环境条件。但同时进行约定龙成公司在2001年10月25日前有权解除此协议，并退还李明生140万元，如若超期，李明生则享有800平方米建筑施工面积的所有权。根据该约定，龙成公司管理可以在约定一定时间内通过解除劳动合同，退回投资款，逾期则李明生取得一些相应提高房屋销售面积。而在该协议签订的次日，双方即签订了《商品房购销服务合同》，合同或者约定的房屋土地面积、总价款等主要研究内容与《协议书》中相关法律约定时间一致，与《协议书》约定的在龙成公司对于逾期未解除保险合同退回投资款条件下能够取得这些房屋的内容学生互相吻合。且《协议书》标注有“附：李明生购商品楼合同提供一份13页”字样。据此，原判决结果认定问题双方经济当事人签订的《协议书》实际情况体现的是借款的意思就是表示，双方国家之间是民间网络借贷市场关系，《商品房购销合同》系仅为促使《协议书》有效方式履行而设立的具有作为抵押贷款担保行为性质的从合同，而非双方如果当事人主义之间形成了以房屋信息买卖为目的的合意，有事实理论依据，并无明显不当。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向北京房产律师说明情况，解决您的实际问题。