北京房产案件律师揭秘：为什么中国商品房有预售合同进行备案信息管理，还能一房二卖？

　　购房合同能买卖双方都签字了后，最好去做一下备案，让购房合同能更能够彰显它的效力。很多人都担心房子一房两卖的问题，这对于买家来说承受的损失会比较大。那么，备案了的购房合同能一房二卖吗?下面就和北京房产律师一起来看看下面的解答吧。

　　律师分析，本案尚未完成项目验收，目前备案，但商品房预售合同备案，物业没有变更。预售合同在房屋部门备案。而建设项目的抵押手续，是由国土部门办理的。过去，这两个部门是独立的。如果没有通信手段，信息不能共享，则完全有可能成功地提交了预售合同，开发商的债权人也为正在建设的项目申请了抵押手续。

　　目前我国正在建立一个统一的不动产登记制度，可以有效预防不动产领域多头管理企业带来的弊病。

　　【规则摘要】

　　1. 不合理的购买合同很多，买方优先购买权不成立

　　——如果买受人的购房行为不合理，其证据不足以证明其已经支付了全款并基于合同约定实际占有该房屋，其优先购买权的主张就不成立。

　　2.名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行

　　－如果名义上是购房，但实际上是贷款，购房合同和回购协议只是债务担保，贷款人不具有买受人身份，不符合排除执行的条件。

　　3.指定买方，实际上，贷款，放款非消费者，没有优先权

　　——名为购房、实为借贷，因不存在一个真实商品房买卖合同关系，出借人不具有中国消费者个人身份，不享有优先于我国其他公司债券的权利。

　　4.买受人在所有权转让前不享有物权和优先权

　　基于房地产受让人意图通过抵押方式转让房地产，在转让前不能产生抵押协议对房地产交易的物权期待权。

　　5.已抵押进行房产再租赁，承租人之间不能阻却对抵押物可以执行

　　抵押权设定后，无论租赁合同是否有效，无论租赁权是否存在，都不能阻止法院执行抵押权。

　　6.抵押权的存在与否，应当通过司法监督而非执行异议程序来解决

　　当事人关于抵押财产应当销毁、申请执行人无权行使抵押权的异议，属于法律文书的异议，不属于执行对象的异议。

　　【规则详解】

　　1. 不合理的购买合同很多，买方优先购买权不成立

　　——如果买受人的购房行为不合理，其证据不足以证明其已经支付了全款并基于合同约定实际占有该房屋，其优先购买权的主张就不成立。

　　剧情简介： 2003年，物业公司与投资公司签订了一份住房合同，协议物业公司支付600万元购房款，然后通过租赁合同租回投资公司并提供物业服务。2007年，法院根据信用合作社的申请没收房屋，对房地产公司提出的外部执行异议，法院以购房交易中的若干违规行为予以驳回。房地产公司随后提议由外人执行反对意见，但没有提供充分证据证明实际支付了600万美元。

　　法院认为：①根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理财产权转移手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理转移登记手续的，第三人没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。买受人虽未取得标的物所有权，也未办理转移登记，但基于合法的不动产买卖关系，有权将普通金钱债权排除在强制执行之外。该规定的司法解释是在买受人对不动产权利的保护与普通货币的债权保护发生冲突时，为特殊保护合法买受人的合法权利而设定的特殊规则。这一规则的建立实质上是以牺牲普通货币债权人的合法权利为代价的。因此，法院在适用该司法解释对买受人利益进行特殊保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间的不动产买卖协议的合法性，该条规定的给付、实际占有、过错是否必要。②涉案综合楼交易合同的签订和回执签发时间不符合一般交易规则，合同备案登记程序不符合通常要求和惯例，合同中注明的商品房预售许可证号与实际预售许可证号不符。此外，从涉案合同中房屋单价、用途等诸多重要条款的缺失或矛盾来看，物业公司和投资公司在一般房屋交易中未尽到应有的注意义务，故现有证据不足以认定双方房屋买卖的真实意思表示。如果物业公司未能提供600万元的现金来源及银行汇款或转账凭证等任何证据，仅凭收据不足以认定物业公司已全额支付购房款。合同中约定的交房时间是在双方签约之前，这也不符合房屋买卖的常识。且物业公司在与投资公司签订涉案合同前，双方存在物业服务合同关系，物业公司基于2003年的物业服务合同实际占用了涉案综合楼，故现有证据不足以证明物业公司基于涉案合同实际占用了涉案综合楼。判决驳回了物业公司的申请。

　　2.名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行

　　－如果名义上是购房，但实际上是贷款，购房合同和回购协议只是债务担保，贷款人不具有买受人身份，不符合排除执行的条件。

　　简介： 2010年，陈某与开发公司签订了住房合同，市场价55万元的住房价格同意10万元。2011年，双方签署了一份附买回协议，同意发展房屋公司在不同时期应由购房者支付房款。同期，开发公司与林某签订的承诺书中称，林某向开发公司提供了5000万元人民币的贷款，这笔贷款是由陈等人与开发公司分别签订的住房合同抵押的。2012年，根据债权人信托公司的申请，法院以开发公司的名义没收了这些财产，陈某提出了执行异议，但在对外部人士提起执行异议的诉讼后被驳回。

　　法院可以认为：尽管陈某提供的与开发有限公司所签购房合同、回购协议、转账凭证、收款收据、房屋交付确认书及房屋预售网签备案等证据能证明其与开发企业公司发展之间是否存在一些形式上的房屋买卖经济关系，但双方国家之间可能存在一个真实房屋买卖关系研究证据，尚有许多不足。主要设计理由为：①开发管理公司文化作为讼争房屋出卖人，认为其与陈某之间对于房屋买卖关系意思就是表示虚假，双方并不能够存在一种真实的房屋买卖关系。开发技术公司员工认为陈某所购别墅实为该公司为担保林某债权而签订，林某是陈某等出借款项的集资转贷人，其与开发利用公司系民间金融借贷社会关系。这一指导意见与开发项目公司、林某等所签备忘录内容相印证，开发平台公司价值主张学生具有可信性。陈某与开发建设公司所签购房合同，购房价格约定与常理不符，亦背离中国市场分析行情。②作为我国房屋购销合同，购房人目的是取得房屋，出卖方目的是获得售房款，但双方回购协议却明确规定约定开发投资公司应该享有劳动合同解除权和回购权，且解除权与回购权行使调查时间均在约定的房屋交付用户使用学习时间开始之前，明显与房屋购销合同目的不符。同时，回购协议还约定了开发软件公司人员行使解除权条件及不同回购时间需支付的固定资产回购款，而陈某亦自认回购款是按时间和一定利息保障标准数据进行科学计算的，其中的利息费用标准远高于一般商业银行同期同类贷款利息，利息从而达到年利率36％，此亦与房屋买卖合同风险特征不符。③结合实际开发目标公司目前有关教育资金链断裂债务能力无法得到及时偿还、房屋未经竣工验收规范以及涉案房屋于2012年即被信托责任公司提出申请查封情况，陈某所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖活动形式才能保证债权实现或排除强制措施执行的目的，亦难以充分证明双方共同存在很多真实房屋买卖关系。陈某虽认为其与开发上市公司方面存在各种民间借贷关系亦不影响因素之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系建立相应证据。判决驳回陈某诉请。

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