北京房产大律师解析：一房二卖的罪与非罪

　　房子只有一个，所有权也只有一个，现在有很多的人为了争取更高的利益会进行很多不合法的交易，有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，一房二卖是开发商和购房者签订购房协议后，将本已经预售给购房者的房子卖给第三方，对购房者造成损失。这是一种违约合约的行为。下面由北京房产纠纷律师为大家详细介绍相关法律知识。

　　一、 罪与非罪如何判断？

　　这个案子和经济犯罪有关吗？

　　据报道，桥西区公安分局经侦大队接待报案的民警可以认为，根据企业最高国家人民对于法院工作有关中国司法解释，原则上“一房二卖”不涉及经济犯罪，除非开发商已经跑了。

　　最高人民对于法院《关于审理商品房买卖合同管理纠纷案件可以适用相关法律制度若干重大问题的解释》，于2003年6月1日开始工作实施。该解释一个明确了“一房二卖”的民事主体责任，但并没有否定刑事犯罪的可能。专家称，该民警的理解能力肯定是错误的。

　　专家普遍认为，本案中开发商的行为是否构成合同诈骗罪，与金额无关，与开发商是否跑路也无关。

　　律师进行分析，从法理和有关国家法律制度规定方面来看，“一房二卖”首先我们应当积极承担企业违约的民事主体责任。其次，还可以通过追究刑事社会责任。刑法第224条明确管理规定了合同诈骗的刑事责任：以非法占有为自己目的，在签订、履行劳动合同发展过程中，骗取对方当事人财物，数额存在较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大影响或者有其他问题严重情节的，处三年以上就是十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别需要巨大变化或者有其他学生特别受到严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

　　二、如何区分“一房两卖”属于一般民事纠纷还是合同诈骗罪？

　　如何区分“一房两卖”属于一般民事纠纷还是合同诈骗罪？ 主要有两方面的考虑。

　　一是通过卖房者主观上是否需要具有一些非法企业占有对方当事人财物的目的和动机。

　　如果行为人主观上为了企业获取具有更高利润，并无非法占有重要他人房款的意图，应当积极承担环境民事违约风险责任；相反，如果行为人主观上没打算交房，使对方履行自己根本不存在的民事相关法律社会关系的单方义务，直接导致非法占有对方房款，其行为就构成劳动合同诈骗罪。

　　二是客观上是否可以利用自己房屋进行买卖合同管理这一教学形式，实施了骗取对方当事人数额较大财物的行为。

　　作为合同违约的民事纠纷，往往是当事人具有履约能力，产生纠纷后能够全额返还购房款，或主动、积极与购房人协商退还相应房款。构成合同诈骗罪的“一房二卖”，在表现形式上则是行为人在收取房款后，无正当理由既不履行合同义务又拒不退款，或携款逃匿，或用于挥霍等致使房款无法返还。

　　北京师范大学袁彬教授认为，合同诈骗罪成立的关键涉及主客观两个方面：

　　一是行为人主观上具有非法占有他人财物的目的；

　　二是行为人客观上采取了虚构事实、隐瞒真相的方法，在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物，数额较大。

　　欺诈手段可以是捏造事实或者隐瞒真相的任何手段，如以虚构单位的名义或者以他人的名义签订合同，在收到对方保证的货物、付款、预付款或者财产后逃跑。

　　就“一房二卖”而言，由于社会行为人在卖房过程中发展必然要隐瞒房子已经被卖或者被抵押的事实，因而企业具有一个虚构事实、隐瞒真相的行为进行特征，因此其行为方式是否可以成立合同诈骗罪的关键作用在于行为人“一房二卖”时主观上是否需要具有一些非法占有重要他人财物的目的。

　　目前对于我国企业最高司法行政机关之间没有一个针对不同合同诈骗罪的非法占有重要目的做做过解释，但最高人民法院可以针对中国金融网络诈骗犯罪的非法占有主要目的认定出台过解释（即《全国法院关于审理金融环境犯罪案件管理工作人员座谈会纪要》），规定了推定行为人是否存在一些非法占有目的的七种情形，包括：明知自己没有及时归还能力而大量骗取资金的；非法获取更多资金后逃跑的；肆意挥霍骗取资金的；使用骗取的资金方面进行分析违法犯罪心理活动的；抽逃、转移提供资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；其他非法占有资金、拒不返还的行为。

　　这一问题解释企业对于我们认定合同诈骗罪的非法占有重要目的就是具有参照价值。袁彬说：“对于‘一房二卖’的行为方式是否能够构成合同诈骗罪，不能仅仅只是因为出卖人没有逃跑就认定其不构成合同诈骗罪，而是应当提高综合多方面影响因素分析考察其主观上是否需要具有非法占有主要目的，进而认定其是否构成合同诈骗罪。”

　　“一房二卖”情形下的民事责任和刑事责任的边界比较模糊，当事人一定要准确把握上述罪与非罪的形式，避免陷入牢狱之灾。读者需要法律方面的帮助，欢迎到咨询北京房产纠纷律师。