北京专业房产律师解答：一房二卖的生效判决如何执行？

　　一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。这种行为不仅违法，还对购房者的利益造成了一定的损失。法律上对“一房二卖”的这种行为是不允许的，下面，北京房产律师详细为您介绍具体内容。

　　一、生效判决如何执行？

　　“望公府”开发商是河北隆基房地产企业开发有限公司。2007年，这家上市公司以每亩527万元的价格竞得“望公府”的项目建设用地。五证俱全。自2014年停工问题至今。经桥西区人民法院关于审理，购房人可以要求“解除人们购房服务合同、退还房款并赔偿经济损失”的请求得到了一个判决结果支持。但执行遇阻。

　　法院解释遇阻的原因是“该项目尚未竣工验收，土地和房产存在抵押及备案在他人名下情况，且有的产权存在争议，不具备处置条件”。

　　这一解释是否有道理？

　　专家学者认为：如果我们这是作为一个企业单纯的民商事纠纷，法院所进行解释执行遇阻的理由是有一定道理的。

　　湘潭大学法学院（Law School）教授黄明如表示： “法院判决旨在解决纠纷。”。“执行时，必须在没有任何争议、权利没有缺陷的财产上执行。否则，就会出现新的争端。”

　　烂尾工程存在抵押和产权纠纷。购房者的有效判断会被无限期搁置吗？

　　当然不是。

　　根据《最高国家人民对于法院进行关于中国人民通过法院执行管理工作发展若干重大问题的规定》（以下简称《执行相关规定》）第88条第2款及《最高人民法院关于我国人民法院民事法律执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定，该未竣工工程项目公司可以拍卖，拍卖所得价款按顺序控制执行。抵押权优先受偿，剩余款项按照实际执行法院采取有效执行政策措施的先后顺序受偿。目前，购房人主张的是退还房款并赔偿，属于自己金钱给付，应该严格按照上述顺序参与拍卖款的分配。

　　如果购房人的诉讼请求是交付使用房屋，在执行一个环节之间可能更有利。

　　最高人民法院在对上海市高级人民法院的答复（法律解释[2002]16号）中明确指出： “消费者购买商品房的全部或者大部分款项付清后，不得允许承包商优先支付商品房建设价款的权利反对买方。”

　　根据这份答复，消费者、施工承包人、抵押权人等债权人对在建工程行使权利时，只要消费者支付了商品房的全部或大部分价款，消费者的权利排名是第一位的。虽然最高法的批复与本案略有出入，但精神是可以理解的：只要本案购房人已支付全部或大部分房款，未来在建工程的财产处置应优先于承包人（主张优先受偿）、抵押权人及其他债权人。

　　在另一起最高法院案件中，法院裁定，在开发商破产后，未交付给消费者（已全额付款）的房屋不能纳入遗产，开发商（破产管理人）有义务协助消费者办理转让手续。

　　二、法院应否移送公安？

　　答案是肯定的。

　　根据我国刑事诉讼法第108条的规定，任何一个单位和个人发现有犯罪行为事实问题或者其他犯罪嫌疑人，有权利方面也有自己义务向公安机关、人民检察院或者中国人民法院报案或者举报。作为国家司法裁判机关的法院，在审判中，发现开发商“一房二卖”的现象也是非常重要集中，当然我们有义务将这些企业案件线索移送公安机关。因为从法院的专业理论知识学习能力看，这种社会现象涉嫌刑事犯罪的可能性非常之高。

　　根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第10条与第11条，人民法院在审理经济纠纷案件中，发现经济犯罪嫌疑线索、材料的，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关。

　　一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖，一房二卖是法律所禁止的。如果你情况比较复杂，北京房产律师也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。