北京房屋买卖纠纷律师用案件说话：房地产买卖合同违约后，卖方应如何承担违约责任呢？

　　2018年2月28日，上海市房屋委员会和上海市工商行政管理局联合发布《关于修改上海市房地产买卖合同示范文本条款的通知》（上海市房地产市场（2018)21号） ，2018年3月1日在新网站上签订的上海市房地产销售合同版本，增加了11项新的户口迁出责任条款，规定了房地产买卖合同的违约。那么，在司法实践中，卖方应如何承担违约责任呢？法院的判决可以说是千差万别！接下来和北京房产律师一起看看下面这两起案例。

　　案例一：账户逾期，每天按照30元计算违约金。

　　一审案号：上海市上海浦东发展新区中国人民对于法院（2016）沪0115民初24012号

　　二审案件编号： 上海市第一中级人民法院（2016年）上海市第一人民法院第11083号

　　合同约定违约金：

　　卖家承诺自交易过户之日起90天内迁出原账户。逾期不迁出的，每日按总房价款的0.5 ‰支付违约金，即每逾期一日支付725元。

　　法院判决：

　　被告须于判决生效日期起计十日内，就原告逾期迁出住户户口支付违约罚款（按每日30元的实际标准计算，由2015年5月30日起至2016年3月18日止）。

　　一审判决理由：

　　但对于违约金的标准，被告提出合同约定的标准过高，无法调整。一审法院认为原户口逾期搬迁不会对房屋实际使用产生实质性影响，且原告主张21万元违约金确实高于实际损失，故一审法院将其调整为每日30元的标准，2015年5月30日至2016年3月18日，超出部分不予支持。

　　二审判决理由：

　　一审人民法院可以基于被上诉人的调整以及违约金的请求，结合分析本案的实际发展情况，酌定被上诉人按照自己每日30元的标准进行支付2015年5月30日至2016年3月18日期间的违约金，并无明显不当，数额尚属一个合理，本院予以有效维持。

　　同样是上海作为第一中级人民对于法院

　　案例二：逾期两年迁出户口被罚25万元（约340元u002Fday)。

　　一审案件编号： 上海市徐汇区人民法院（2017）上海0104初审391

　　二审案号：上海市第一中级人民法院（2017）沪01第7022号。

　　合同约定违约金：

　　根据我国房屋进行买卖双方合同可以补充相关条款没有约定，逾期迁出户口一日，按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止，即合同管理约定违约金为每日1,900元。

　　法院判决：

　　被告应在判决生效之日起10天内一次性向原告支付25万美元。

　　一审判决理由：

　　鉴于被告提出的高标准 liquidated damage，并考虑到原告至今未能提供足够证据证明延迟转户给被告造成的实际损失，根据公平诚信原则，并考虑到合同的履行、当事人的过错程度、预期的利益损失等因素，被告应被判处支付25万元违约。（每日约340元）

　　二审判决理由：

　　本院认为，双方企业签订的《上海市城市房地产市场买卖交易合同》系双方进行真实表达意思可以表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，应为自己合法合理有效。被告直至一审判决后才将系争房屋内原有户口迁出，存在问题明显没有过错。根据我国房屋信息买卖劳动合同作为补充一些条款约定，逾期迁出户口一日，按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止，房屋买卖合同对违约金约定为每日1,900元，刁博华、李铮在起诉时已将违约金调整为每日500元，一审人民法院在综合分析考虑本案的实际工作履行社会情况发展以及孔庆涛、孔宪明、潘漪的违约风险程度等因素，再将违约金金额向下一个调整，酌定违约金为250,000元，并无不当。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向北京房产律师说明情况，解决您的实际问题。