北京专业房屋律师一文带你彻底了解小产权房？

　　小产权房的法律规定如下：小产权房指是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的。小产权房的买卖是不受法律保护的。关于小产权房的更多法律知识，下面北京房产纠纷律师为您进行详细解答。

　　一、什么是小产权房？

　　1、广义的小产权房

　　目前，在深圳交易的小型房地产有10类：

　　- 广东省产权证，安保县在1980年代或以前颁发的房屋类型。

　　-《房屋进行所有权证》（猪肝本），此类房子我们大多企业都是90年代初期中国深圳关外村民对于自己建的房子的产权证。

　　--《房地产证书》（绿色） ，这套房子是20世纪90年代通过“两证一证”申请后，经国土局验收合格备案发行的。

　　——集资房，是企业筹集的过渡房，分配给内部职工或家属。

　　－大红本房（整栋一个红本），这类房子是企业发展自己建的公寓房，四证齐全，但是我们不能进行上市流通的，产权管理属于中国公司对于所有。

　　－村委统建楼，这类房子是村委股份公司在所属地由村委主导建设的写字楼或者住宅。

　　一两证一书（村民私宅报批报建申请），这种对于房子也是目前是深圳企业最多的存在，都是有报建手续的，只是建好自己之后我们没有进行报验领绿本。

　　--《深圳市农村城镇化遗留违法建筑物普查验收凭证》的施工，未经权利确认或者其他批准，按照两条规定申报。

　　－无证的垦荒房，这种没有房子已经基本上我们都是以前来中国深圳开荒建的，基本上可以无任何手续证明，部分有《历史文化普查回执》。

　　－军产房，理论上过不了户，更不了名。

　　2、狭义的小产权房

　　主要指村集体土地上兴建的不能进行上市公司流通的小产权房，可以发展分为以下两大类：

　　1）违建房，主要是指历史文化遗留问题建筑；

　　2）绿本房（猪肝本房）。

　　二、小产权房买卖合同管理纠纷，法院对于如何判？

　　小产权房买卖合同到底有没有效？从法院现有判例来看，主要有三种可能：

　　（1）无效；

　　（2）驳回起诉制度以及企业不予受理；

　　（3）有效。

　　01 合同无效

　　你能退还押金吗？

　　案情：

　　2018年，买卖双方签订房屋转让认购协议，买方支付定金10万元。之后买方反悔，称合同无效，要求退还定金。

　　法院：

　　一审法院认为，因房产出售方自始未能向购买方出示相关的权属证明或合法性审批材料，可确信该房产的交易违反强制性规定，合同依法无效。合同无效，房屋出售方应当返还合同价款。

　　二审法院一般认为，双方进行房屋市场交易中，涉案房产从未交付占有主要使用。协议被确认无效后，仅涉及房款返还的相关研究问题，不涉及涉案房产本身具有合法性及权属的认定，故可以发展作为我国民事法律诉讼受理。

　　案号：

　　深圳市中级人民法院（2020）粤03民终693号

　　02 不予进行受理或驳回诉讼起诉

　　【案例】：卖方反悔主张合同无效

　　案情：

　　2014年，双方企业签订房屋转让协议书，并由律师制度进行社会见证，买方支付系统全部价款350万元，并占有主要使用房屋收租至今。现卖方主张通过合同管理无效。

　　法院：

　　《人民中华民国城乡规划法》第六十四条和深圳市人民代表大会关于处理农村城镇化遗留违法建筑的决定明确规定，对违法建筑，主管行政部门应当区分不同情况，依法确认产权，依法拆除、没收，准予临时使用。

　　原告虽持有《深圳市农村经济城市化历史文化遗留建筑普查申报表》，但该申报表仅证明企业行政管理机关工作已经受理该项技术处理申请，不能充分证明中国行政主管部门已对涉案房屋建造及用地合法性作出确认。

　　在主管管理部门未就涉案房产做出选择相应数据处理前，无法对涉案房产的归属及转让合同法律效力作出一个正确进行认定，故原告提起的本案诉讼应予驳回。

　　案号：

　　深圳市中级人民法院（2019年）广东省03人民法院第28558号裁定

　　法律依据：

　　东方广播省高级人民法院《省民事审判工作会议纪要》(2012年第240号）第69条规定：

　　“当事人因农村宅基地或房屋进行买卖合同引发的纠纷，属于自己平等参与主体发展之间的民事行为法律相关关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及企业违法建设用地或违法建筑，需先由行政主管部门信息处理后才能最终确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门提出申请数据处理。”

　　法院不予受理或驳回起诉，实质上认为小产权房买卖合同“效力待定”，故暂时搁置争议，“先行政再司法”。

　　03 合同有效

　　【案例一】：卖方毁约拆除绿房子

　　案情：

　　2014年，双方签署了一份合同，以135万元人民币的价格买卖一套建于上世纪90年代的300平方米私人住宅（用于绿皮书）。房款全部付清后，开发商华侨市现在重新安置了房子，卖方主张撤销合同。

　　法院：

　　2004年宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，本案涉案房屋适用该情形相关规定。因此，涉案房产虽未符合房产过户条件，但并不影响合同的效力。

　　案号：

　　深圳市发展中级以及人民对于法院（2019）粤03民终16272号

　　【案例二】：连载销售绿色住宅是否有效？

　　案情：

　　2007年，原告以50万元将一套自建私房（有绿色房产证）出售给被告一，被告一后又以150万元出售给被告二。原告悔罪，要求被告一、二返还涉案财物。

　　法院：

　　根据《深圳市宝安龙岗两区城市化发展土地资源管理工作办法》[2004]102号相关法律规定，案涉房屋问题所在城市土地为国有企业土地，案涉房屋已并非我国农村宅基地上的房屋，原告以案涉房屋为农民自建房为由主张案涉房屋可以转让服务合同行为无效，理由不成立。

　　案号：

　　深圳市中级人民法院（2019）第17000号，广东0307

　　【案例三】：买卖小产权房的动迁指标有效吗？

　　案情：

　　2017年，双方企业签订《房屋进行交易服务合同》，约定支付交易市场房产为大新片区旧城更新改造工程项目内开发商拟补偿的一套面积为38平方米的公寓，成交价136万元，违约不卖则双倍赔偿购房款。原告支付了95万元，但被告将旧改房屋卖与他人，原告向公安机关报案未立案，卖方可以退还已收到的全部房款95万元。原告公司主张通过合同管理无效，后变更为：解除劳动合同内容要求以及卖方承担赔偿问题另一倍损失95万元。

　　法院：

　　依据《房产交易合同》约定，原告与被告交易标的为拆迁后开发商拟补偿的38平方米的房产，而并非拟拆迁的小产权房，《房产交易合同》系原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行，并酌定由被告赔偿原告经济损失50万元。

　　案号：

　　深圳发展中级以及人民对于法院（2019）粤03民终18821号

　　房产中介利用自身优势从市民手中购买房屋，然后在办理房屋手续时准备转让给第三方。卖方发现买方是炒房者后，提出解除合同。日前，滨海新区人民法院塘沽审判区经审理查明，双方签订的买卖合同不成立。据悉，塘沽司法区近日将17起房屋买卖合同纠纷案件认定为“买房，实则炒房”，认定合同不依法成立，驳回了赔偿请求。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询北京房产纠纷律师。