北京产权交易律师告诉你小产权房到底可不可以购买

　　购买小产权房的风险存在于各方面，不仅是在交易时法律存在的漏洞的问题，还有后期在所有权维护方面的相关问题，这就会牵扯到相互双方的权益。如果，买家想要再次进行交易，其中所涉及的法律上相关程序就会复杂化并且难以得到有关部门的支持，以下是北京房产律师为您整理的内容，希望对您有所帮助。

　　一、什么是小产权房？

　　小产权房并不是一个法律上的概念。我们通常说的“小产权房”主要有两种，一种是在集体建设用地，也就是“宅基地”上建成的房子，这种只属于该村的集体所有者，外村农民或城镇户口居民是无权购买的；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

　　一般来讲，小产权房并未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用，所谓“产权证”不是国家法律规定的产权证，而是由乡政府或村颁发的一个备案证件，很多小产权房连这个备案也没有。

　　二、购买小产权房的风险：

　　(1)“小产权”的房屋没有产权保护，购房者没有房屋所有权、转让、处置、收入权，不能办理房屋产权转让手续。

　　(2）小产权房没有国家产权证，不能像大产权房一样抵押和流通。万一国家征地或者拆迁，购房者将很难得到相应的补偿。

　 （3）当事人双方签订的购买合同不是法律承认的正式购买合同，在发生财产纠纷的情况下，难以获得与其他正式购买合同相同的保护。

　　(4）购买小产权房无法获得贷款，只能一次性或分期付款，增加了购房者的资金压力。

　　(5）小产权住宅开发建设缺乏监管，其质量比一般商品房更为严重。

　　三、购买的小产权房被拆迁谁可以获得补偿

　　随着房地产市场的火热，为尽快买到合适的房，有些人去买小产权房。但是，小产权房是在集体所有的土地上建成，一旦被依法纳入城市化范围，即会被拆迁。不过，被依法拆迁后可以获得补偿，但是购买小产权房的人是否可以获得补偿，需要先确认小产权房的所有权。

　　首先，合法建成小产权房可以获得拆迁补偿。

　　在集体建设用地上建成的小产权房，依法获得审批后，即属于合法建筑，被依法拆迁后，可以获得补偿。

　　其次，购买小产权房后不能享有房子所有权。

　　购买小产权房的，如果不是该集体内部成员，按当前政策无法拿到所有权，而只能享有使用权。

　　最后，小产权房的拆迁补偿由其集体经济组织及其成员享有。

　　被购买了的小产权房的所有权，仍然属于集体经济组织及其成员享有。所以，小产权房被依法拆迁后，购买房屋的人不能依法拿到补偿款。

　　不过，小产权房的买主可以直接找所有权人主张赔偿，特别是在买卖合同中约定了遭遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所有，那么买主即可以以此为依据，要求对方积极给予赔偿。

　　四、购买小产权房需要注意什么？

　　因为对于这类房屋价格一般比较低，如果仅作住房用途而不是用作投资，小产权房还是我们可以通过考虑购买的。但是他们购买时要注意以下几个方面问题：

　　(1）购房首先应设法找到规模，使楼层面积一直很大，即使政府想拆除也不可能简单地拆除。

　　(2）协议内容要尽可能详细，包括各个方面。比如可以在协议中约定：政策允许原户主或村委会积极协助买方办理过户手续。房屋出售后，买方将永久拥有该房屋，如遇政府拆迁或其他因素，所有补偿归买方所有；原户主或村委会出售房产后，单方面违约，赔偿买方三倍购房款，等等。

　　(3）传唤尽可能多的证人作证并签署协议。但买方承担的风险是，产权房不具备普通商品房的法律性质，购买时不会出具房屋产权证明。

　　在商品房的买卖中，购买小产权房的风险是其中最不可预测的一种，比较其他商品房所具有的各种证件和资质和买卖合同中法律条款的公平合法性，小产权房更像是“三无产品”并没有法律上的公信力，所以在购买时应慎重考虑其中所存在的各种风险，若您还有相关疑问，您可以咨询北京房产律师为您作详细解答。