北京房产纠纷律师：房子被另案查封，买房人诉请解除合同，看法院如何判理

　　房产纠纷专业性很强，其中一个表现就是房子被另案查封（非房屋买卖双方的房屋买卖合同纠纷的查封）的情况。如果另案查封是首封，本案没有查封或者是轮候查封，那么，法院一般不会判决继续履行合同。如果本案的查封是首封，另案是轮候查封，法院一般会判决继续履行合同（前提是诉请继续履行且其他条件满足）。接下来和北京房产纠纷律师一起看看这起案件法院是如何判理的。

　　一、案件详情

　　陈怡与朱某某为夫妻，生育女儿，共同登记为房屋权利人。朱于2012年3月去世。李毅与方某某为夫妻，育有一子李佳。2011年11月15日，陈毅、朱某某、出具了一份经公证的委托书，载明委托案外人秦某某代为办理抵押登记、管理、租赁、签订买卖合同、收取房款等各项手续。委托期限为2012年2月14日至2013年2月13日。2012年4月18日，秦某某通过某房地产中介公司居间，代表陈毅、朱某某、与方某某签订房产买卖居间定金协议，约定由李毅、方某某向陈毅、朱某某、购买争议房屋，房价款为人民币230万元。同日，方某某向陈嘉银行账户转账8万元作为存款。2012年5月8日，双方签订房产买卖合同，方某某于当日将60万元作为购房首付款转入陈嘉银行账户。后因争议房屋等待法院查封，李毅、方某某、李佳起诉要求继续履行双方签订的房地产买卖合同。原审还查明，该争议房屋因另一起纠纷，已于2012年5月15日被以其他案件为由查封。2012年6月6日因另一原因等待医院查封，2012年8月10日等待查封。

　　一审法院可以认为本案双方当事人之间签订的房地产市场买卖合同系双方企业真实意思进行表示，合法合理有效，双方均应恪守。目前系争房屋因另案纠纷而被司法查封，故房屋买卖合同管理无法解决实际需要履行，方某某、李乙、李甲要求我们继续履行之诉请，不能提供支持。

　　二审法院认为，当事双方签署的房地产合同是合法和有效的，在上诉人履行了部分付款义务之后，有争议的房屋正在等待关闭。由于司法查封是债权人利用公共权力维护债权的一种手段，具有公示和对抗的法律效力，构成了诉讼中房屋转让履行的障碍，因此，债权人有必要采取法律措施保护债权人的权利，原讼法院没有不当地拒绝三名上诉人继续履行房屋买卖合同的请求。上诉人没有提交任何新的证据来支持他的主张，因此他的上诉没有得到法院的支持。原审认定事实清楚，判决不当。因此，根据《中华民国》第一百七十条第一款（甲）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

　　二、案件分析

　　（一）房屋被另案查封，买方上诉要求继续履行合同。

　　1.如果另一个案件是第一个案件，而该案件尚未盖章或正在等待盖章，那么法院通常不会命令继续合同。因为如果法院下令继续履行合同（办理所有权转让等手续） ，但这一决定是不可执行的，这导致法院的判决是毫无意义的。它的法律依据是《城市房地产管理法》第三十八条： “以下房地产不得转让： . .（二）司法机关和行政机关依法决定没收或者限制房地产权利的； . .”和《合同法》第一百一十条：一方当事人不履行非金钱义务或者不履行不符合义务的，双方当事人可以要求履行，但下列情形除外： （一）一方当事人不能依法或者事实履行的； . .。在这种情况下，如果买方要求继续履行合同，法院会向买方解释，由于存在单独的案件，他要求继续履行合同的要求不能得到支持，原告可以更改要求撤销合同并赔偿损失。如果买方坚持继续履行合同，法院一般会裁定驳回继续履行诉讼的请求；但是，在难以执行决定之后，法院会向他们解释继续履行合同的决定。

　　2.如果本案查封的是首信，另一案正在等待查封，法院一般会判决继续履行合同（前提是申请继续履行且满足其他条件）。因为等待查封是无效查封，而本案首信赋予我院处置权。但也有法院认为，本案不宜继续履行判决。

　　对此，房产市场交易信息中心（或房管局）的态度也很模糊，模棱两可。但是，基本上同时也是和上面的观点可以一致，实际进行操作中也基本和上面的说法是否一致。

　　由于法院在判决前往往没有对上述问题给出明确的答案，特别是在房地产交易中心协助转让所有权的情况下，使原告（通常是买方）可能担心上诉失败而寻求稳定（变更上诉以解除合同） ，使原告遭受一些实际损失。

　　（二）房屋被另案查封，买受人诉请解除合同。

　　如果买方申请解除合同，其他案件的第一封信通常是其成功的关键或重要原因，而等待其他案件的结束对判决没有影响。然而，另一个案件的关闭（第一印章或等待）可能会影响成功实现购房者的索赔。

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