北京知名房产律师以案析法：卖房合同签订后卖方违约要承担哪些法律责任？

　　如果卖方签买卖合同后反悔，属于卖方单方面违约，需要承担法律责任。究竟违约结果如何?今天，北京房产纠纷律师整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

　　案件： 逾期搬出账户自由裁量判决罚款50,000元

　　一号案：北京市西城区人民法院（2017）京0102民初第22675号。

　　二审案件编号： 北京市第二中级人民法院（2017年）北京市第二人民法院第11132号

　　合同约定违约金：

　　出卖人应当自该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。因出卖人自身原因导致与该房屋相关的户口未如期迁出的，应当向买受人支付总房价款5%的违约金。逾期超过15日的，出卖人还应当向买受人支付总房价款万分之五的违约金。本案房价为466万元，即违约金为23.3万元+2300元u002Fday。

　　法院判决：

　　判决已经生效之日起十日内，被告进行一次性给付原告对于逾期迁出农村户口的违约金五万元。

　　一审判决理由：

　　由于被告交付了房屋并按照合同签订后的约定登记了所有权的变更，因此他履行了卖方的大部分义务，不按照合同搬出的行为不足以构成根本违反合同。根据本案确立的事实和原告提交的证据，法院也无法认定被告不撤销户籍给原告造成了实际损失和金额。被告认为违约的刑罚过高，有事实和法律依据，法庭亦采纳了这个意见。鉴于上述情况，法院将责令被告为原告的诉讼请求一次性支付5万元罚款。

　　二审判决理由：

　　原告亦未就被告家人户口未迁出涉案房屋处给其造成的具体工作实际经济损失举证责任予以研究证明，在此背景前提下，一审法院判决在双方可以约定的违约金数额较大范围内将被告通过具体应给付的违约金数额下调为5万元，并无不当。

　　点评：

　　通常在二手房买卖合同中，买卖双方就逾期迁出户口的问题达成协议，将在合同中逾期迁出户口的，每逾期一天，应负万分之五的违约金。然而，在目前高房价的情况下，每日罚款5000% 是一笔巨款，根据最高人民法院关于适用《人民法院合同法》（二）若干问题的解释规定，如果当事人声称约定的中华民国过高，人民法院应当根据合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素综合考虑，按照公平诚信的原则，以实际损失为违约作出裁决。如果双方约定的超过所造成损失的3%，一般可以视为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“超过所造成的损失”。然而，买方往往无法证明卖方因迟迟未能从账户中取出，导致其实际损失发生。因此，在这种情况下，只要被告提出的违约过高，同意处以高额罚款将面临法院的法律调整。

　　然而，逾期迁出户口的违约金，法院关于如何发展进行分析调整，可以说我国目前我们没有一个统一的裁判规则，全凭法官的 主观思想认识，而且，对于违约金过高的调整系法院可以自由裁量权的范畴，通常这种情况下，二审法院一般不会对一审法院的裁量结果数据进行及时调整，这从上海市一中院判决的两个问题案例研究可见一斑。

　　综上，对于卖方逾期迁出户口，法院可能判决的违约金数额没有进行固定的标准，在买方市场无法发展提供一些实际经济损失的情况下，只要人民法院判决的违约金不高得离谱，都可能在社会正常经营范围。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询北京房产纠纷律师。