北京法律咨询网谈一方婚前付首付婚后双方如何房产分割

　　在现代社会，随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，房地产已成为许多人重要的财产组成部分。尤其是在婚姻关系中，夫妻双方对于房产的共有和分割问题，往往是离婚时争议的焦点之一。为了公平合理地解决这类问题，我国法律体系中对婚姻家庭领域的司法解释进行了明确规定，旨在保护双方的合法权益，同时也维护了法律的公正性和权威性。下面北京法律咨询网就结合现行法律给大家做个讲解，《最高人民法院民法典婚姻家庭司法解释(一)》第七十八条夫妻一方婚前签订房地产买卖合同，以个人财产支付首付并向银行贷款，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，房地产以首付支付方名义登记的，离婚时房地产由双方协议处理。根据前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该房地产属于登记一方，未偿还的贷款为房地产登记一方的个人债务。离婚时，房地产登记一方应当按照民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，赔偿对方婚后共同偿还贷款支付的款项及其相应的财产增值部分。

　　在现实生活中，许多夫妇在婚前签订购房合同，支付首付，并在银行抵押贷款。婚后，双方共同偿还抵押贷款。此时，房屋价格包括另一方的价值投资，认定为婚前一方的个人财产或不当。合同的签订、首付的支付、房地产登记由一方完成或者以一方名义认定为夫妻共同财产也缺乏依据。可以说，这类财产实际上是婚前个人财产和婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类财产时，不仅要保护个人婚前财产权益，还要按照民法典关于照顾子女、妇女和无过错方利益的原则，公平分割婚后共同偿还贷款形成的夫妻共同财产权益。同时，不能损害银行作为债权人的合法利益，必须认真把握。

　　人民法院在处理离婚房屋纠纷时应当注意，本条规定的适用必须同时满足以下条件：

　　一、婚前签订房地产买卖合同。

　　首先需要注意的是，本条规定有一个隐含的条件，即夫妻双方实行法定共同财产制。在约定财产制度的情况下，双方的财产是分开的，基本上不存在如何判断所有权和补偿本条规定的贷款房屋的问题。民法典第1062条规定:夫妻在婚姻关系存续期间取得的下列财产为夫妻共同财产，属于夫妻共同所有:(一)工资、奖金、劳动报酬；(二)生产经营投资收入；(三)知识产权收入；(四)继承或者赠与财产，但本法第一千零六十三条第三款规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产有平等的处理权。婚后签订房屋买卖合同，意味着购房意味着发生在财产由夫妻共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋以一方名义登记，也不符合本条适用的情形。

　　第二，首付由签订合同的一方以个人财产支付。

　　首付作为购房时首次支付的款项，按照相关规定的最低比例约为20%。如今，随着房价的高企，首付也是一笔巨大的金钱投资。如果一方在婚前以个人财产支付首付，房屋中相应的价值部分必然具有婚前个人财产的性质。现实中，房价多年来一直在上涨，房屋价值中首付对应部分的金额也在慢慢扩大。人民法院必须保护这种具有个人财产性质的权益。如果房屋买卖合同在婚前签订，但首付由男女双方共同支付，则不符合本条规定的以个人财产支付首付并向银行贷款的条件。如何确定这种情况，有人认为可以参照本条第二款的规定，房地产登记一方将另一方支付的款项及其相应的财产增值部分补偿给对方。

　　第三，婚后还贷使用夫妻共同财产。

　　婚前个人财产不因夫妻关系的建立而自然转化为夫妻共同财产。即使在法定夫妻共同财产制度下，也不排除夫妻一方或双方保留部分个人财产，或在夫妻关系存续期间取得个人财产的情况。如果住房贷款的部分或全部偿还使用个人财产，则不能认为购房款包括夫妻共同投资，也不能排除房屋的一部分或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，需要有足够的证据证明偿还贷款是使用个人财产。一般来说，要确定是否符合婚后夫妻共同财产共同偿还贷款的要求，我们应该从两个方面来掌握：一方面，从偿还银行贷款的时间来看，只要偿还贷款的时间处于婚姻关系存续期，一般可以确定是双方用夫妻共同财产偿还贷款；另一方面，夫妻是否同意实行分别财产制度或者对涉案房屋的偿还贷款有特别约定。如果双方能够证明夫妻实行约定的财产制度或者对涉案房屋的偿还贷款有特别约定，或者本条规定的偿还贷款的适用。

　　四、房地产登记在首付支付方名下。

　　购房符合前三个条件，一方婚前支付首付并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产偿还贷款，但房地产登记以双方名义或一方将房屋赠与另一方的，不属于本条规定的情形，本条不能适用。房地产登记时间为婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是婚前签订的，即房地产权利变更的协议发生在婚前，与另一方无关。有人认为，如果房地产所有权是婚后取得的，无论登记在哪一方名下，都应视为夫妻共同财产，离婚时应视为夫妻共同财产的分割，即转化论。我们认为这种观点是不恰当的。夫妻之间不是简单的合作关系或简单的经济关系。民法典婚姻家庭建立的夫妻财产制度，体现了中国社会普遍认可的价值观，既延续了家庭财产共有的传统，又体现了夫妻同甘共苦、共同投资、共同风险的家庭伦理。婚姻家庭法不仅维护着平等和谐的家庭关系，而且与抚养子女、赡养老人的所有权密切相关。房地产登记时间或另一方参与房地产登记时间。

　　本条第二款规定，人民法院可以判决房地产属于登记一方，未偿还的贷款为房地产登记一方的个人债务。这里需要注意的是，本条规定的是婚前签订合同并以个人财产支付首付款、婚后以夫妻共同财产偿还贷款、以一方名义登记的房屋的处理方式之一。人民法院在实践中处理时，不必采取本条规定的方式将房屋判定为登记一方，并根据案件的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判定为非产权登记一方并由其偿还剩余贷款的可能性。如何补偿未取得房屋产权的一方，除原购房款部分的价值外，取得房屋产权的一方还应向另一方补偿房屋的增值，而不仅仅是夫妻关系存续期间双方共同的一半。首先要确定房屋的价值。夫妻双方能够就房屋价值达成一致的，补偿金额的计算以双方认可的金额为基础。如果双方不能达成一致，需要委托有资质的资产评估机构进行评估，以确定涉案房屋的价值。本条规定的婚后双方共同偿还贷款支付的款项及其相应财产增值部分的计算，可以用公式表示:应付金额=(共同偿还贷款金额÷总购房款)×房产现值×50%。例如，假设婚前贷款买家购买的房屋单价为每平方米15000元，面积为80平方米。首付36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年(240个月)，利息总额为60345.87元。还款总额为603.87.87元。如果采用等额，婚前贷款买家购房者婚后平均价值为每平方150.50.4万元。其中，首付占房价(房价+利息)的36万元÷1803452.87元×100%⑧19.96%，夫妻共同偿还贷款216518.04元(6014.39元×36元)，占房价的12%=216518.04元÷1803452.87元×100%)。如果不考虑其他因素，可以判断房屋归婚前买方所有，并赔偿对方24万元(400万元×12%×50%)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元)，仍由买方偿还。本条不排除在特殊情况下给予对方更多。

　　随着社会的发展和人们观念的变化，婚姻家庭法律也在不断地进行调整和完善，以适应新的社会需求。《最高人民法院民法典婚姻家庭司法解释(一)》第七十八条的规定，正是对婚姻关系中房产问题的处理提供了明确的法律依据。这一规定的出台，不仅有助于解决现实生活中的具体问题，也为司法实践提供了操作性强的指导原则。北京法律咨询网总结如下，婚姻家庭法律的完善和实施，对于保障公民的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。通过不断完善相关法律法规，可以更好地适应社会发展的需要，为构建和谐社会提供坚实的法律保障。