北京拆迁律师谈是否可以购买郊区宅基地18问

　　1.什么是北京郊区宅基地概念和分配方式？

　　农地集体建设用地是指北京郊区村民以其成员身份为基础，可以用来建造住房的集体建设用地，农民无须缴纳任何土地费用，具有社会福利性质和社会保障功能，一般不能继承。而在宅基地上建造的房屋，是属于村民的私人财产，可以依法继承。农民只有宅基地使用权，没有产权。

　　2.村民申请宅基地需要什么条件？

　　农民有下列情况之一，可以申请宅基地：

　　(1)本村村民年满20岁，因结婚等原因确需要新建新房分户(包括男方到女方)；

　　(2)由于发生或防御自然灾害，村庄和集镇规划的实施，以及由于国家建设征用土地等原因，乡镇(镇)村公共设施和公益事业建设或需要搬迁的；

　　(3)外来人口落户，成为其成员，无宅基地者；

　　(4)城镇居民经县级以上人民政府批准返回其原籍落户，北京郊区确无住房的；

　　5)县级以上人民政府规定的其他条件。

　　3.哪种情形是无法批准宅基地的？

　　在以下情况下，村民不得申请宅基地：

　　(1)年龄在20岁以下者；

　　(2)原宅基地面积已达到规定标准或能解决分户需要的；

　　(3)本村村民出售、出租、赠送或改作原有宅基地及地上建筑物的，

　　(4)与法律、法规及相关规定不符。

　　4.如何申请宅基地、申请、发证？

　　符合申请宅基地条件的村民在土地利用总体规划中确定的村庄，在集镇建设用地规模范围内，申请使用宅基地建房的，应当首先向本集体经济组织申请，经过村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡(镇)人民政府审核，经批准后，我带着相关资料去当地的乡镇，到国土资源所办理土地确权登记发证。涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

　　5.村民建房，批准宅基地面积的标准是什么？

　　农民一户只可以拥有一个宅基地。农民建房，批准宅基地面积的标准是：

　　(一)城郊及乡(镇)所在地，每户面积不得超过166平方米；

　　(二)平原地区的村庄，每一户面积不超过200平方米。建立在盐碱地、荒滩上的村庄，可以适当放宽，但最多不能超过264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。

　　6.北京郊区宅基地可以继承吗？

　　农宅不得单独继承。

　　根据我国法律规定，宅基地的所有权与使用权是分开的，宅基地所有权归村集体所有，使用权归村内所有人所有，村民只有宅基地使用权，不能随意处置。因此，宅基地不属于遗产，不能继承，宅基地上的房屋可以继承。

　　需要特别指出的是，今后继承的房屋灭失(村民一户一宅外)无法重建或以其他方式继续使用此宅基地，由村集体经济组织按照法定程序收回其宅基地使用权。

　　村里没有宅基地可供分配，父亲的房宅赠与儿子的可以办理。

　　但是父亲不能再申请宅基地，儿子也要符合“一户一宅”原则。亲属间的赠与亦照此办理。

　　7.为什么要对北京郊区宅基地确权登记进行发证？

　　宅基地使用权确权登记涉及北京郊区千家万户，事关广大农民的切身利益。全国、省、市加快推进北京郊区宅基地使用权登记发证，是保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强北京郊区宅基地管理的重要手段，也是北京郊区集体土地使用制度改革和不动产统一登记的重要保障。进行北京郊区宅基地使用权登记发证，可以有效地规范北京郊区住房建设，防止滥用耕地行为，维护社会和谐稳定。

　　8.申请北京郊区宅基地使用权登记需提供什么资料？

　　乡村家园的申请，应当向乡镇政府提交以下材料：

　　(一)村民个人申请宅基地的申请；

　　㈡申请者的基本情况(包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员、是否为本村集体户口)；

　　㈢村民委员会或北京郊区集体经济组织应当出具的材料：

　　1.申请人的现有家园状况；

　　2.拟发放土地的地点、面积、宗地草图等；

　　3.村务会议或村集体经济组织成员讨论情况说明、村组公示等；

　　4.乡镇土地利用总体规划图、现状图等，并标明拟占用的土地类别；

　　(四)属于建新交旧的，申请人与村委会签订《建新交旧协议书》；

　　(五)需要提交的其他资料。

　　9.如何解决村民“一户多宅”问题？

　　土地管理法第六十二条规定：北京郊区村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对宅基地使用权进行确权登记，必须坚持“一户一宅”，除“一户一宅”外多占宅基地不作确权登记。根据《土地管理法》有关规定，对多占宅基地按非法占用土地处理。

　　10.如何规范宅基地使用权确认主体？

　　根据当地省(市)级人民政府的规定，宅基地使用权应当由本村集体成员确定：

　　(1)由于防治地质灾害、新北京郊区建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定进行集中搬迁；

　　(2)本已拥有一处土地的农民集体成员，即一个不属于这个农民集体的北京郊区或城镇居民，由于继承房屋占用北京郊区宅基地的，可以进行登记发证，集体土地使用证记事栏上应注明：“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；

　　(3)非农业户口(包括户口迁出、华侨)原在北京郊区合法取得的宅基地和房屋，但房屋产权未发生变化，经过该农户集体出具并公告无异议的，可以依法进行土地登记，集体土地使用证的记事栏应注明：“该权利人为非农集体成员”；

　　(4)对没有产权来源证明的宅基地，应查明其历史用途及现状，由村委会出具证明，并公告30天无异议，经乡镇(镇)人民政府审核，报村委会批准，属合法用途，确定宅基地使用权。

　　11.哪些情况下不能进行宅基地使用权登记？

　　存在以下情形之一的，不得办理宅基地使用权登记：

　　(1)申请登记的宅基地使用权用地不符合《城镇土地利用总体规划》规定；

　　(2)北京郊区村民一户除继承外，申请宅基地使用权第二次登记；

　　(3)非集体经济组织成员或者城镇居民在北京郊区购买宅基地、住房的；

　　(4)宅基地权属争议尚未解决完毕；

　　(5)土地违法行为没有得到处理或正在处理；

　　(6)北京郊区宅基地经批准后连续两年不使用建设；

　　(7)法律、法规、政策规定的其他不予证实的。

　　12.哪些情况下可以收回宅基地使用权？

　　对下列情况之一，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或土地批准书，由村民委员会或北京郊区集体经济组织收回宅基地使用权。

　　(1)为实施村庄集镇规划而进行的旧村改造或国家征用等原因需要调整或迁入房屋，新建房屋后逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；

　　(2)进行乡镇、乡镇、村庄公共设施和公益事业建设所需占用的宅基地；

　　(3)因继承房屋等原因造成北京郊区村民一户一地以外宅基地的；

　　(4)由于迁移、疾病和其他原因而被停止使用的家园；

　　(5)不按批准用途使用；

　　(6)非法转让家园。

　　13.是否所有房屋都要发证？

　　按照一户一宅的原则，不符合发证条件的，不得办理登记发证。无论是村委会通过分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地，只要是空闲地或者房屋建设未完工，都不允许发证。

　　14.小产权房能发证吗？

　　小产权房是指未经批准占用农民集体土地建设的房屋及配套设施，未向政府缴纳土地出让金等相关费用的房屋。土地性质为集体，属于非法用地。《土地登记办法》明确规定，严禁通过土地登记合法化非法用地。小产权房发证既没有法律依据，也没有政策支持，这与中国的土地制度相反，所以小产权房不能发证。

　　15.城镇居民能否在北京郊区购买宅基地？

　　根据《关于加强北京郊区宅基地管理的意见》，严禁城镇居民在北京郊区购买宅基地，严禁向北京郊区购买和非法建设的城镇居民发放土地使用证，因此城镇居民不能在北京郊区购买宅基地和农民住房。

　　16.村民出售出租房屋后还能申请宅基地吗？

　　村民出售房屋后，不得申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，北京郊区村民出售房屋后申请宅基地的，不予批准。《关于加强北京郊区宅基地管理的意见》第二部分第（五）项第二款规定，北京郊区村民出售、出租或者赠与他人后，不得批准。

　　17.新北京郊区建设分配的宅基地能否发证？

　　新北京郊区建设是在原旧村址上实施新村建设，占用的土地为原村集体建设用地，可以申请宅基地，经人民政府批准，确认登记发证。在耕地上建设新北京郊区的，已经办理农用地转为建设用地的，可以申请确认登记发证；未办理农业转用手续的，无论规模有多大，无论哪个级别批准的新北京郊区，都不允许办理登记手续。

　　18.如何登记撤村建房宅基地？

　　对于撤村建房后未征收的原集体土地，只进行调查统计，不登记发证。调查统计时，单位名称后载明原农民集体名称。