北京拆迁律师谈花十几万买了农村老房子拆迁赔偿几百万？

　　2003年，魏花了16万元买了刘家乡宅基地上的房子。2017年，老房子所在的地区被当地列为棚户区改造项目（拆迁）。经评估，魏至少可以获得400多万元的拆迁补偿。面对巨额的拆迁补偿，卖方刘向法院起诉魏。刘认为，她与魏签订的房屋和宅基地销售合同无效，并要求法院命令魏返还宅基地及相关文件。

　　签订房屋买卖合同后，购房款已付清。为什么要被起诉？

　　原来魏是城市户口，而刘的老房子在农村宅基地。根据相关法律法规，城市居民不得在农村购买宅基地。因此，魏购买刘的老房子违反了相关法律法规。但问题是，如果支持刘，显然会对魏不利，违反诚信原则。

　　最后，法院还根据诚信原则作出判决。魏获得70%的拆迁补偿，刘获得30%的拆迁补偿。

　　      北京拆迁律师分析

　　事实上，在实践中有很多类似的案例，但这会让很多人产生误解，其他人在农村宅基地购买房屋，拆迁后可以获得拆迁补偿，自己购买也可以获得拆迁补偿。

　　虽然生活中有很多这样的情况，但我们不能跟随学习，更不用说踩在法律的红线上，违反法律法规擅自交易，也不要曾经认为别人买可以合法，他们买必须合法等等。因为现行法律和过去的相关法律法规都明确规定城市居民不能在农村购买宅基地或房屋，如果你现在持有买可能成为合法的心态，去农村买宅基地或房子，那么未来的损失必然是他们自己。

　　因为，即使你买了宅基地建了房子，也可能不会被登记，更不用说合法化了。

　　根据《宅基地和集体建设用地使用权确认登记问答》第36个问题：《国办发〔1999〕39号》文件发布后，城市居民非法占用宅基地建房购买农房的，不予登记。

　　根据《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确认登记的通知》第47个问题:《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确认登记的通知》(自然资发〔2020〕84号)规定，城镇居民非法购买宅基地、小产权房等。，不得登记，不得通过登记合法化非法用地。有上述情况的宅基地，集体建设用地不予登记。

　　从上述相关规定可以看出，只要你不是村民，只要你是城市户口或村民，购买的宅基地或房屋就很难合法化，更不用说确认、登记和颁发证书了。最重要的是，一旦发生拆迁，几乎不可能像魏那样获得高额的拆迁补偿。

　　根据《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》和其他有关法律法规，非村集体经济组织成员，即城市居民、村村民以购买、建设的形式取得房屋，不属于国家机关和国家机关工作人员行使职权侵犯其合法权益，无权获得国家赔偿。

　　此外，司法判例还明确指出，集体经济组织成员对村集体土地没有合法使用权，不属于集体土地征收中应当依法安置的被征地农民。

　　非农业户口真的不可能获得宅基地的确认权并登记为合法吗？

　　事实上，并非所有非农业户口人员取得的宅基地都不能合法化。1999年以前非农业户口居民(含城镇居民、华侨)合法取得的宅基地，包括转让、赠与房屋、经政府批准建房等。，国土资产[2016]191号文件规定，确认登记政策分为1982年前和1982年至1999年。

　　1982年《村镇建设用地管理条例》实施前，非农业户籍居民（含华侨）合法取得的宅基地或者因合法取得房屋占用的宅基地范围在《村镇建设用地管理条例》实施后未扩大的，可以按照实际使用面积确认登记。

　　1982年《村镇建设用地管理条例》实施至1999年《土地管理法》修订实施时，非农业户籍居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋占用的宅基地，按批准面积确认登记，超过批准面积在登记簿和所有权证书附件栏注明。

　　简单地说，如果城市居民在1999年之前合法获得宅基地，他们可以进行确认和登记，但如果他们在1999年之后，他们将无法被确认和登记。即使遇到拆迁，也不可能按照合法建筑进行补偿。因此，我们最好不要做违反法律法规的事情，否则只会对自己极其不利。